令和6年1月15日　提出 成田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -12 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　重夫   TEL.

鑑定評価額 5,750,000 円  １㎡当たりの価格 8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市桜田字政所８４７番１外 ②地積 　(㎡) 684   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模在来住宅の多 い国道背後の農家住 宅地域 南西5.5m市道、北西側道 水道 大戸 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   165 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.7 ｍ、奥行　約　　  38.2 ｍ、規模　　       684 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 大戸駅南西方 7.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来から存する農家集落地域であり、地域要因に格別の変動は見受けられず、当面は現状の地域特性を維持する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、成田市の旧大栄町及び旧下総町地区並びにそれらの周辺市町に存する住宅地域である。需要者の中心は 農家の子弟等の地元関係者であり、地縁的選好性が強い地域である。農家人口の高齢化や減少を背景に農家住宅地の需 要は低調である上、国道５１号背後にあるものの成田市の中心市街地等からの距離が遠く、一般住宅地化の動きも緩慢 である。市場の取引件数は少ないが、中心価格帯となる土地単価は８，０００円台前半／㎡と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の農家住宅を需要の中心とする農家集落地域であり、収益目的の土地取引は想定しづらいため、収益還 元法の適用は見送った。一方で自己使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を基にして比準価格が求められたが、 比準価格は市場実勢を反映した信頼性の高い試算価格であるので、これを標準とし、前年代表標準地価格から求めた価 格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 95.8] [100.0] 100 8,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 成田空港の稼働率回復を受けて地域経済も安 定化しつつある。ただ、成田市内の不動産市 況は中心市街地と郊外とで二極化傾向が依然 払拭されない。 農家人口減少や高齢化で農家住宅地の需要は 低調な上、成田市中心市街地から遠いため一 般住宅地化の動きも緩慢であり、需給は弱含 み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％