令和6年1月15日　提出 成田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -10 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　笹野　善基   TEL.

鑑定評価額 7,040,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市寺台字保目４１４番１ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅、店舗、営 業所等が存する混在 住宅地域 北西6.4m市道 水道、ガス、下水 京成成田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.8 ｍ、奥行　約　　  15.6 ｍ、規模　　       128 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．４ｍ市道 交通 施設 京成成田駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は見られないが、周辺地域では小規模開発の戸建住宅分譲が見られ、今後もこの傾向が続 くものと見込む。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線及び京成本線沿線で、成田市を中心に周辺市町を含む圏域と判定した。成田山新勝寺へと続 く東参道沿いの混在住宅地域で、需要者は新勝寺周辺地元事業者、居住者が主で外部からの流入は少ない。大型商業施 設ウイング土屋地区や国道４０８号沿い路線商業地域に比較的近く、地元需要は認められる。中心となる価格帯は１３ ０㎡程度の更地で７００万円～８００万円、新築土地建物で２、５００万円～３，０００万円とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 成田駅周辺類似既成住宅地域の取引事例から得られた比準価格は当該地域の市場性を反映して規範性を有し信頼できる 。一方、画地規模が小さく賃貸用共同住宅を想定することは困難であるので収益還元法は非適用とした。本件において は実証的で規範性を有する比準価格を採用し、さらに代表標準地と価格の妥当性を検証の上、上記のとおり鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,400 円／㎡ [104.7] 100 100 [104.0] 100 [101.8] [101.0] 100 55,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ問題収束で空港機能が正常化しインバ ウンド等の人流が回復している。空港機能拡 張、圏央道等インフラ整備の進展が新たな需 要を生んでいる。 新勝寺東参道沿いの既成住宅地で、需要者は 地元縁故者にほぼ限定されるが供給不足によ り土地価格は上昇傾向にある。 価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％