令和6年1月15日　提出 成田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -7 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　治夫   TEL.

鑑定評価額 1,200,000 円  １㎡当たりの価格 7,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市名古屋字横峯１３７４番３１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 空地が多く見られる 郊外の戸建住宅地域 北5m市道 下水 滑河 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.2 ｍ、奥行　約　　  15.1 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 滑河駅南東方 4.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性にやや難があり周囲には空地も見られる戸建住宅団地であるが、地域要因の変動も認められないこと から当面は現状の土地利用状況を継続していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧下総町・大栄町及びその周辺の神崎町、香取市等に存する住宅地域である。需要者は、地元在住の第 一次取得者が中心であるが、圏外からの転入者も見られる。市内中心部からは距離があり、生活利便性等の劣る古くか らの住宅団地であるため需要も乏しかったが、コロナ禍後のテレワークの普及等もあり市内中心部と比較し割安感ゆえ の一定の需要も認められる。土地は約１５０㎡前後の画地で、概ね１２０万円前後が取引の中心価格帯といえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることがで きた。一方、戸建住宅を中心とする住宅団地内にあり、賃貸市場が未成熟で収益物件の需要も見込めないことから、収 益価格は試算しなかった。基本的には自用の戸建住宅地としての価格形成がなされる地域であることから、取引市場の 実態を反映した比準価格を標準とし、不動産市場の動向を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍後のインバウンド復活により市内の 地域経済は回復傾向にあるが、旧下総町・大 栄町エリアは不動産市場も依然弱含みで推移 している。 中心市街地から距離があり、利便性もやや劣 る住宅団地であるが、割安感から一定の需要 は認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％