別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
成田 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 -6 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市宗吾３丁目５６７番１６
 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種

1:1		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅のほか店舗
等も見られる混在住
宅地域		 南東7.3m県道 水道、ガス、下水 宗吾参道

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    75 ｍ、南    90 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.8 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　　　７
．３ｍ県道		 交通

施設		 宗吾参道駅北方

800m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗も見られる県道沿いの既成住宅地域で、特に地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ成田線及び京成本線沿線で、成田市、富里市及び酒々井町の戸建住宅主体の住宅地域。需要者は圏内
に居住する一次取得者及び買換え購入者が中心である。当近隣地域は名刹宗吾霊堂に近接する店舗も見られる県道沿い
の旧来からの住宅地域で、土地の需要・供給ともに少ない地域である。取引が少ないため中心となる価格帯は見い出し
難いが、更地としての取引価格は標準的な画地規模で８００万～１，０００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート経営の多くは土地購入費を度外視した副業的経営が多いこと、また供給過剰であること等の要因により土地価
格に見合う賃料が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。一方、比準価格は取引市場の
実態を反映した実証的な価格で、規範性は極めて高いと判断する。そこで本件では、比準価格を採用するのが妥当と判
断し、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,500 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[105.0]		 100
[105.7]		 [105.0]
100		 47,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 空港関連業種の業況回復や大型物流施設の建
設計画等の経済活性化要因を背景に不動産需
要は拡大傾向にあり、地価は上昇基調を強め
ている。

県道沿いの店舗も見られる既成住宅地域。価
格水準が低いため一定の需要があり、中心市
街地の地価上昇の影響もあって地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -7.5
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７
６５２７
-3		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
b ２４１０７
６５２７
-320		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西10m市道、
北東6m、
二方路
１低専

(60,150)
c ２４１０７
６５２７
-293		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東7.3m県道
、中間画地
１低専

(60,150)
d ２４１０７
７６１９
-751		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m私道、
中間画地
１低専

(60,150)
e ２４１０７
７６１９
-322		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,258  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.0]
43,852 		 100
[  98.3]
44,610 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
46,800 
b (　           ) 
49,189  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
48,494 		 100
[ 104.5]
46,406 
48,700 
c (　           ) 
41,012  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
45,395 		 100
[  97.0]
46,799 
49,100 
d (　           ) 
47,216  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
48,929 		 100
[ 113.2]
43,223 
45,400 
e (　           ) 
47,815  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
47,723 		 100
[ 111.9]
42,648 
44,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,200 円／㎡]  



成田 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,779,059 
486,059 
2,293,000 
2,170,390 
122,610 		 （　0.9692）
118,834 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,425,184 円　　　　（　     12,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 106.91 Ｗ2 183.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   195 ㎡     13.8 m x   14.3 m  前面道路：県道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建共同住宅で２ＬＤＫ４戸、専有面積４５．７５㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
91.50 
100.0 
91.50 
1,300 
118,950 		 1.0  118,950 
1.0  118,950 

 2～ 2		 居宅
91.50 
100.0 
91.50 
1,346 
123,159 		 1.0  123,159 
1.0  123,159 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
183.00 
100.0 
183.00 

242,109 		 242,109 
242,109 
⑨年額支払賃料        242,109 円　×　12ヶ月　＝　       2,905,308 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     183.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,905,308 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       241,141 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,664,167 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           242,109 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,220 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          242,109 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         112,672 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,779,059 円　　　　（　        14,252 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 成田賃
　　　　-33		 1,442  
(   1,383) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.5]
1,304 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,356 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 成田賃
　　　　-37		 1,628  
(   1,626) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,357 
c 成田賃
　　　　-38		 1,588  
(   1,522) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 97.0]
1,424 
成田 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 115,600 円  　　　　     28,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 87,159 円  　　　        2,905,308　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      209,500 円  　　　　     28,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料        28,900 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,900 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         486,059 円　（　　　　　　         2,493 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     183.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,170,390 円  
（　　　　　        11,130 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,779,059 円      
②総費用 486,059 円      
③純収益　①－② 2,293,000 円      
④建物等に帰属する純収益 2,170,390 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 122,610 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 118,834 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          609 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,425,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市宗吾三丁目５６７番１６
 0423000084497-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
成田 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 -6 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　正裕   TEL.
鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市宗吾３丁目５６７番１６
 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種

1:1		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅のほか店舗
等も見られる混在住
宅地域		 南東7.3m県道 水道、ガス、下水 宗吾参道

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    75 ｍ、南    90 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.8 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　７．３
ｍ県道		 交通

施設		 宗吾参道駅北方

800m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの混在住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動要因も見受けらないことから、当面は現況の
土地利用状況を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,260 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線及び京成本線沿線の成田市・酒々井町のほか周辺市町に及ぶ住宅地域である。需要者は、地
元居住者等が中心であるが、圏外からの転入者も見られる。成田地区の中心市街地からはやや離れているが、宗吾参道
駅からは徒歩圏内の県道沿いの混在住宅地域であり、安定した一定の需要が認められる。土地は約２００㎡程度で８０
０万～１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台後半程度が取引の中心価格帯といえる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等も散見されるが、旧来からの地主が建築したケースが多く、土地価格に即応した賃料は期待できな
い地域であり、収益価格は低位に試算された。一方で、需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心であり、かつ居住
の快適性・生活利便性等の環境要因を重視し、取引の意思決定を行っている。したがって成田市内の戸建住宅市場の実
態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,500 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[105.0]		 100
[105.9]		 [105.0]
100		 47,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 空港機能の回復やインバウンド需要の増加に
伴い、成田市中心部周辺の地価は上昇傾向が
続いているが、交通利便性が劣る郊外の地価
はやや弱い。

県道沿いの混在住宅地としての地域要因には
変動は見られないが、中心市街地の上昇傾向
の影響を受け地価もやや上昇傾向が続いてい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７
７６１９
-322		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
b ２４１０７
７６１９
-147		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
西4.5m、角地
１住居
高度地区1種
(60,180)
c ２４１０７
７６１９
-309		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8.2m市道
、北東4.2m、
二方路
１低専

(60,150)
d ２４１０７
７６１９
-747		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西6m、角地
１低専

(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,815  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
47,723 		 100
[ 106.8]
44,684 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
46,900 
b (　           ) 
54,259  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.8]
48,917 		 100
[ 108.0]
45,294 
47,600 
c (　           ) 
49,415  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
47,623 		 100
[ 107.1]
44,466 
46,700 
d (　           ) 
45,227  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
47,619 		 100
[ 105.9]
44,966 
47,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 +15.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,100 円／㎡]  



成田 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地により再調達原価の把握が困難なため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,751,752 
460,003 
2,291,749 
2,200,430 
91,319 		 （　0.9692）
88,506 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,806,245 円　　　　（　      9,260 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 106.91 Ｗ2 183.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   195 ㎡     13.8 m x   14.3 m  前面道路：県道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積４６㎡程度のアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
91.50 
100.0 
91.50 
1,294 
118,401 		 1.0  118,401 
1.0  118,401 

 2～ 2		 居宅
91.50 
100.0 
91.50 
1,326 
121,329 		 1.0  121,329 
1.0  121,329 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
183.00 
100.0 
183.00 

239,730 		 239,730 
239,730 
⑨年額支払賃料        239,730 円　×　12ヶ月　＝　       2,876,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     183.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,876,760 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       238,771 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,637,989 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           239,730 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,198 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          239,730 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         111,565 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,751,752 円　　　　（　        14,112 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 成田賃
　　　　-303		 1,584  
(   1,584) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,410 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,294 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 酒々井賃
　　　　-105		 1,272  
(   1,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,298 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
成田 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,900 円  　　　　     29,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 86,303 円  　　　        2,876,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      212,400 円  　　　　     29,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料        29,300 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,300 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         460,003 円　（　　　　　　         2,359 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     183.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,200,430 円  
（　　　　　        11,284 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,751,752 円      
②総費用 460,003 円      
③純収益　①－② 2,291,749 円      
④建物等に帰属する純収益 2,200,430 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 91,319 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 88,506 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          454 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,806,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,260 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市宗吾三丁目５６７番１６
 0423000084497-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考