令和6年1月15日　提出 成田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -5 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市囲護台２丁目６番４ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多くアパ ートも見られる戸建 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 成田 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    65 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.1 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 成田駅西方 530m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ成田駅に近接する中規模戸建住宅の多い閑静な住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ成田線、京成本線及び北総線沿線で、成田市及び周辺市町の戸建住宅を主体とする住宅地域。需要者 は圏内に居住する一次取得者及び空港関連等の地元企業勤務者が中心であるが、圏外からの購入者も見られる。当近隣 地域は最寄駅徒歩圏内の利便性・居住環境が良好な住宅地域で、堅調な需要に対し供給が少ないことが続いており、地 価は上昇傾向を強めている。取引価格帯としては土地は１６０㎡程度で２，０００万円台前半が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には共同住宅も見られるが、対象標準地の画地規模では投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困難であるこ とから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、類似性の強い取引事例から試算した市場の実態を反映した実証的な 価格で規範性が高い。本件では、自己使用を前提とする住環境・利便性等が重視されて取引がなされている地域である ことも考慮し、比準価格を採用するのが妥当と判断、代表標準地との検討も加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [ 97.5] [100.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 空港関連業種の業況回復や大型物流施設の建 設計画等の経済活性化要因を背景に不動産需 要は拡大傾向にあり、地価は上昇基調を強め ている。 駅徒歩圏内の生活利便性・住環境良好な住宅 地域。堅調な需要に対し売り物件が少ないた め、地価は上昇を続けている。 個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％