別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
茂原 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茂原 5-4 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　ゆり   TEL.
鑑定評価額 49,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茂原市木崎字仲道３０５番９外
 ②地積
　(㎡)		 1,372  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 店舗、事務所兼工場

Ｓ2		 店舗、営業所、住宅
等が見られる路線商
業地域		 南西10m県道 水道、ガス、下水 茂原

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  30.5 ｍ、規模　　     1,372 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 茂原駅東方

1.3km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域であり、近隣に開業した大型商業施設の影響が認められる。今後は路線
商業地としての熟成がゆるやかに進み、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、茂原市及び周辺市町村の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は全国展開の企業
、地元企業、個人事業者であるが、不動産投資家も含まれる。近隣地域は交通量の多い県道沿いの路線商業地域であり
、新規に開業した大型商業施設にも近接しているため、需要は底堅い。商業地の価格水準は画地条件によって大きく異
なる上に、建物の規模や仕様も業種によって異なるため、取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主な需要者は自己利用目的の企業または個人事業者であり、類似地域の取引価格の水準を指標として意思決定されるこ
とが一般的であるため、比準価格は高い説得力を有する。一方、賃貸需要は弱いため、収益価格は低位に試算された。
投資採算性を重視する不動産投資家の需要は少ないため、収益価格の説得力は劣る。以上より、実証的な比準価格を重
視、収益価格を比較考量の上、代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茂原 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,400 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[132.4]		 [ 97.0]
100		 35,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 繁華性の高い幹線道路沿いの需要は回復して
いるが、水害の被害エリアの需要が落ち込ん
でおり、二極化傾向にある。


近隣に大型商業施設が開業したことにより、
路線商業地域として繁華性が高まっていくも
のと予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茂原 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
７５６６
-376		 茂原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南10m県道、
東3.5m、
二方路
（都） １住居

(60,200)
b ２４１０８
９３１２
-49		 茂原市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東22m国道、
北8m、西4.8m、
三方路
（都） 準住居

(70,200)
c ２４１０８
４３５７
-5		 茂原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
d ２４１０８
７５６６
-373		 茂原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10m県道、
東4m、西4m、
三方路
（都） １住居

(70,200)
e ２４１０８
７５６６
-352		 茂原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,969  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
37,902 		 100
[ 100.0]
37,902 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
36,800 
b (　           ) 
43,296  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
45,908 		 100
[ 122.3]
37,537 
36,400 
c (　           ) 
34,215  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,215 		 100
[  88.2]
38,793 
37,600 
d (　           ) 
30,249  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
29,368 		 100
[  79.2]
37,081 
36,000 
e (　           ) 
25,884  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
36,977 		 100
[  96.0]
38,518 
37,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,700 円／㎡]  



茂原 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,606,925 
1,683,506 
7,923,419 
6,151,880 
1,771,539 		 （　0.9746）
1,726,542 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     35,235,551 円　　　　（　     25,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茂原 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 413.00 Ｓ1 413.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   1,372 ㎡     45.1 m x   30.6 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建て店舗の一棟貸しを想定。駐車場部分の料金を含む賃料単価を査定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
413.00 
100.0 
413.00 
2,032 
839,216 		 5.0  4,196,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
413.00 
100.0 
413.00 

839,216 		 4,196,080 
0 
⑨年額支払賃料        839,216 円　×　12ヶ月　＝　      10,070,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     413.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,070,592 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       503,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,567,062 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,196,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,863 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,606,925 円　　　　（　         7,002 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９３１２
　　　　-4		 1,697  
(   1,652) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,020 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,032 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７５６６
　　　　-4		 2,611  
(   2,552) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
2,194 
c ９３１２
　　　　-6		 2,156  
(   2,065) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,178 
茂原 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 266,700 円  　　　　     88,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 100,706 円  　　　       10,070,592　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      427,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      711,200 円  　　　　     88,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        88,900 円  　　　　     88,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,900 円  　　　　     88,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,683,506 円　（　　　　　　         1,227 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 209,000 円／㎡　×　     413.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,151,880 円  
（　　　　　         4,484 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,606,925 円      
②総費用 1,683,506 円      
③純収益　①－② 7,923,419 円      
④建物等に帰属する純収益 6,151,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,771,539 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,726,542 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,258 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,235,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茂原 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茂原市木崎字仲道３０５番９
 0414000036370-0000
2 　茂原市木崎字仲道３０５番１０
 0414000036371-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
茂原 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茂原 5-4 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　井村　弘範   TEL.
鑑定評価額 49,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茂原市木崎字仲道３０５番９外
 ②地積
　(㎡)		 1,372  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 店舗、事務所兼工場

Ｓ2		 店舗、営業所、住宅
等が見られる路線商
業地域		 南西10m県道 水道、ガス、下水 茂原

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  30.5 ｍ、規模　　     1,372 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 茂原駅東方

1.3km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の幹線道路沿いの路線商業地域で、大型商業施設等にも近いことから、今後も更に熟成度を増してい
くことが予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茂原駅周辺と茂原市内及び隣接市町村の県道等の幹線道路沿いで、その至近背後も含んでいる。需要者は
個人事業者のほか地元及び県内の飲食・量販チェーン店舗等が中心である。中心市街地の幹線道路沿いであり、大型商
業施設等にも近く、需要はある。取引される土地の規模、建物の規模及び用途の多様性等により、価格帯はまちまちで
あることから、複合不動産の取引の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の不動産取引により試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、本件では規範性の
高い事例を適切に補正し得た。また、需要者として収益目的の事業者も想定されることから、収益性についても投資判
断の一定の指針となると考えられる。したがって、実証性の高い比準価格を重視しつつ、収益価格も考慮し、さらに代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茂原 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,400 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[131.4]		 [ 97.0]
100		 35,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 茂原市内の商業地は、経済の回復傾向もあっ
て、水害のあった地域を除き、需給関係は安
定的に推移している。


中心市街地の幹線道路沿いの路線商業地域で
、地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茂原 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
４３５７
-5		 茂原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
b ２４１０８
４３５７
-304		 茂原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
c ２４１０８
７５６６
-7		 茂原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(88,336)
d ２４１０８
７５６６
-380		 茂原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.5m国道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,215  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,215 		 100
[  90.2]
37,932 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
36,800 
b (　           ) 
35,489  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
35,489 		 100
[  95.1]
37,318 
36,200 
c (　           ) 
29,945  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
35,229 		 100
[  93.6]
37,638 
36,500 
d (　           ) 
41,466  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,466 		 100
[ 107.1]
38,717 
37,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,700 円／㎡]  



茂原 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,644,748 
1,683,902 
7,960,846 
6,151,880 
1,808,966 		 （　0.9746）
1,763,018 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     35,979,959 円　　　　（　     26,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茂原 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 413.00 Ｓ1 413.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   1,372 ㎡     45.1 m x   30.6 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車場付平家建の店舗の一棟貸しを想定。賃料は駐車料金を含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
413.00 
100.0 
413.00 
2,040 
842,520 		 5.0  4,212,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
413.00 
100.0 
413.00 

842,520 		 4,212,600 
0 
⑨年額支払賃料        842,520 円　×　12ヶ月　＝　      10,110,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     413.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,110,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       505,512 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,604,728 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,212,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,020 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,644,748 円　　　　（　         7,030 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５４５０
　　　　-1		 2,894  
(   2,808) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[165.0]		 100
[100.0]
1,949 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,049 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,040 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５４５０
　　　　-2		 2,869  
(   2,807) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
2,125 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茂原 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 266,700 円  　　　　     88,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 101,102 円  　　　       10,110,240　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      427,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      711,200 円  　　　　     88,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        88,900 円  　　　　     88,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,900 円  　　　　     88,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,683,902 円　（　　　　　　         1,227 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 209,000 円／㎡　×　     413.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,151,880 円  
（　　　　　         4,484 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,644,748 円      
②総費用 1,683,902 円      
③純収益　①－② 7,960,846 円      
④建物等に帰属する純収益 6,151,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,808,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,763,018 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,285 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,979,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茂原 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茂原市木崎字仲道３０５番９
 0414000036370-0000
2 　茂原市木崎字仲道３０５番１０
 0414000036371-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考