鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
茂原 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茂原 5-3

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　豊田　正一

TEL.

鑑定評価額

52,500,000 円

１㎡当たりの価格

48,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茂原市小林字南向田２００３番１外				②地積　(㎡)	1,081 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗Ｗ1	中小規模の店舗が建ち並ぶ国道沿い路線商業地域	北西22m国道	水道、ガス	茂原 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 300 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 1,081 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大型商業施設の茂原セントラ
ルモールに近接し、圏央道開
通効果もある路線商業地域

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

茂原駅北西方

2.8km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大型商業施設の茂原セントラルモールに近接し、自動車の交通量が多く、茂原市役所や長生合同庁舎等の官公庁
との位置関係良好な路線商業地域で、繁華性も比較的高く優位な環境条件を今後とも維持していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茂原駅周辺と茂原市内及び隣接市町村の県道等の幹線道路沿いで、その至近背後も含んでいる。需要者は
個人事業者のほか地元及び県内の飲食・量販チェーン店舗である。中心市街地の国道幹線道路沿いであり、大型商業施
設に近接し、国道沿いの取引は少ないが需要はあり安定している。取引される土地の規模、建物の規模及び用途の多様
性等により、価格帯はまちまちであることから、複合不動産の取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自社自己利用を目的とした取引の市場性はあるものの、新規の賃貸用の店舗事務所等の需要は弱く、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたものと判断する。国道，県道，幹線市道沿いの取引は
少ないが少しづつ出てきている。標準地と類似した幹線道路沿いの取引事例で、代替性，関連性が強く規範性の高い商
業地等の事例と比較検討を行った比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

土地取引件数は毎年１５００件前後と安定的
で、民間宅地開発も持続継続している。水害
地域はやや微減であるが、市内全体的には概
ね横ばいである。

大型商業施設の茂原セントラルモールに近接
し、圏央道開通効果もある路線商業地域で、
比較的繁華性の高い現状を維持していくもの
と予測する。

中間画地で、対象標準地の継続的な市場性に
変化は把握されず、個別的要因に変動はない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

茂原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０８７５６６ -37	茂原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西18.5m市道、中間画地		（都）近商駐車場整備地区 (74,200)
b	２４１０８７５６６ -28	茂原市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２４１０８９３１２ -49	茂原市		建付地	（　）	台形	南東22m国道、北8m、西4.8m、三方路		（都）準住居 (70,200)
d	２４１０８４３５７ -5	茂原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
e	２４１０８４３５７ -1	茂原市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,096	100 [ 94.9]	50,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,700
b	(　 ) 44,368	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,368	100 [ 91.6]	48,437		48,400
c	(　 ) 43,296	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	45,908	100 [ 89.6]	51,237		51,200
d	(　 ) 34,215	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,215	100 [ 68.6]	49,876		49,900
e	(　 ) 23,633	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 84.2]	40,097	100 [ 79.7]	50,310		50,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,600 円／㎡]

茂原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,439,522	1,291,468	6,148,054	4,318,080	1,829,974	（　0.9746） 1,783,493	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	36,397,816 円　　　　（　 33,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茂原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	290.00	Ｓ1	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,081 ㎡	37.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域及び周辺地域の標準的な店舗の一棟貸を想定した。駐車場料金を含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	290.00	100.0	290.00	2,183	633,070	3.0	1,899,210
							1.0	633,070
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		633,070		1,899,210
								633,070

⑨年額支払賃料	633,070 円　×　12ヶ月　＝　 7,596,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,596,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 379,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,216,998 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,899,210 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,042 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 633,070 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 204,482 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,439,522 円　　　　（　 6,882 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３５７　　　　-4	2,213 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [127.0]	100 [ 80.0]	2,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,183 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４３５７　　　　-5	1,815 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [ 80.0]	2,251
c	４３５７　　　　-6	1,512 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	2,182

茂原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,200 円	62,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	75,968 円	7,596,840　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 404,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 499,200 円	62,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	62,400 円	62,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,400 円	62,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,291,468 円　（　　　　　　 1,195 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,400,000 円	設計監理料率　 209,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,318,080 円（　　　　　 3,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,439,522 円
②総費用	1,291,468 円
③純収益　①－②	6,148,054 円
④建物等に帰属する純収益	4,318,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,829,974 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,783,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,650 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,397,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茂原 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	茂原市小林字南向田２００３番１	0414000059825-0000
2	茂原市小林字南向田２００３番３	0414000059827-0000
3	茂原市小林字南向田２００３番５	0414000059829-0000
4	茂原市小林字南向田２００３番６	0414000059830-0000
5	茂原市小林字南向田２００３番７	0414000059831-0000
6	茂原市小林字南向田２００３番８	0414000059832-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
茂原 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茂原 5-3

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　木村　ゆり

TEL.

鑑定評価額

52,500,000 円

１㎡当たりの価格

48,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茂原市小林字南向田２００３番１外				②地積　(㎡)	1,081 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗Ｗ1	中小規模の店舗が建ち並ぶ国道沿い路線商業地域	北西22m国道	水道、ガス	茂原 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 300 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 1,081 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

茂原駅北西方

2.8km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の店舗が建ち並ぶ、国道沿いの路線商業地域である。茂原市の中で最も繁華性が高いエリアであり、出
店需要が強いことから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、茂原市及び周辺市町村の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は全国展開の企業
、地元企業、個人事業者であるが、不動産投資家も含まれる。近隣地域は繁華性が高い路線商業地域であるため需要は
底堅いが、その他の商業地域は弱含みである。商業地の価格水準は画地条件によって大きく異なる上に、建物の規模や
仕様も業種によって異なるため、取引の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は茂原市内では最も繁華性の高い路線商業地域である。主な需要者は自己利用目的の企業または個人事業者で
あり、類似地域の取引価格の水準を指標として意思決定されることが一般的であるため、比準価格は高い説得力を有す
る。また、投資採算性を重視する不動産投資家も需要者に含まれることから、収益価格も一定の規範性を有する。以上
より、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

繁華性の高い幹線道路沿いの需要は回復して
いるが、水害の被害エリアの需要が落ち込ん
でおり、二極化傾向にある。

繁華性の高い路線商業地域であり、地域要因
に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

茂原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０８９３１２ -49	茂原市		建付地	（　）	台形	南東22m国道、北8m、西4.8m、三方路		（都）準住居 (70,200)
b	２４１０８４３５７ -5	茂原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
c	２４１０８７５６６ -376	茂原市		貸家建付地	（　）	不整形	南10m県道、東3.5m、二方路		（都）１住居 (60,200)
d	２４１０８７５６６ -373	茂原市		建付地	（　）	長方形	北10m県道、東4m、西4m、三方路		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,296	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	45,908	100 [ 92.7]	49,523	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,500
b	(　 ) 34,215	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,215	100 [ 65.6]	52,157		52,200
c	(　 ) 35,969	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	37,902	100 [ 75.6]	50,135		50,100
d	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	29,368	100 [ 59.9]	49,028		49,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800 円／㎡]

茂原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,569,087	1,294,844	6,274,243	4,318,080	1,956,163	（　0.9746） 1,906,476	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	38,907,673 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茂原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	290.00	Ｓ1	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,081 ㎡	37.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て店舗の一棟貸しを想定。駐車場部分の料金を含む賃料単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	290.00	100.0	290.00	2,280	661,200	5.0	3,306,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		661,200		3,306,000
								0

⑨年額支払賃料	661,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,934,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,934,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 396,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,537,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,306,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,407 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,569,087 円　　　　（　 7,002 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９３１２　　　　-4	1,697 ( 1,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,290 円/㎡　月額支払賃料（　 2,280 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７５６６　　　　-4	2,611 ( 2,552)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,363
c	９３１２　　　　-6	2,156 ( 2,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,396

茂原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,200 円	62,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	79,344 円	7,934,400　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 404,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 499,200 円	62,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	62,400 円	62,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,400 円	62,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,294,844 円　（　　　　　　 1,198 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,400,000 円	設計監理料率　 209,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,318,080 円（　　　　　 3,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,569,087 円
②総費用	1,294,844 円
③純収益　①－②	6,274,243 円
④建物等に帰属する純収益	4,318,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,956,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,906,476 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,764 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,907,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茂原 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	茂原市小林字南向田２００３番１	0414000059825-0000
2	茂原市小林字南向田２００３番３	0414000059827-0000
3	茂原市小林字南向田２００３番５	0414000059829-0000
4	茂原市小林字南向田２００３番６	0414000059830-0000
5	茂原市小林字南向田２００３番７	0414000059831-0000
6	茂原市小林字南向田２００３番８	0414000059832-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考