別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
野田 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 9-3 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.
鑑定評価額 1,920,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市泉３丁目４番１外
 ②地積
　(㎡)		 21,606  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)
台形
1:1		 倉庫

Ｓ4		 物流倉庫等が建ち並
ぶ新興の流通業務地
域		 北西19m市道、四方路 水道、ガス、下水 七光台

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   450 ｍ、西    60 ｍ、南   280 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 148.0 ｍ、奥行　約　　 148.0 ｍ、規模　　    21,606 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 七光台駅北東方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１６号背後に大型物流倉庫等が建ち並ぶ新興の工業団地であり、当面は現状を維持すると予測する。近年の
物流倉庫用地の需要拡大を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、野田市を始めとする千葉県北西部に位置し、常磐自動車道、国道１６号、国道６号等へのアクセスが良
好な内陸型工業地域一帯である。需要者としては、物流施設の取得、開発等を目的とした不動産業者、投資ファンド等
が中心である。流通業の需要拡大から大規模物流適地の需要は競合し、地価は引き続き上昇傾向となっている。取引価
格は個別性が強いため価格水準に幅が生じるが、対象標準地であれば、９万円／㎡前後が中心価格帯と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏における大規模地は物流施設用地の需要が旺盛であることから収益還元法も適用した。但し、賃貸用物流施
設の投資価値は、建物スペック、賃貸形式、テナント契約条件等により変動するため、全て想定条件に基づく本件収益
価格は相対的信頼性がやや劣るものと思われる。従って、同一需給圏内の取引事例に基づく比準価格を標準に、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 9-4                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     94,800 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[104.0]		 100
[125.1]		 [108.0]
100		 88,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設用地は好調なテナント需要、投資需
要を反映し地価上昇が継続している。高速道
路ＩＣに近接、幹線道路沿い等の需要が特に
堅調である。

国道１６号背後に大型物流倉庫等が建ち並ぶ
ほか、周辺には商業施設も見られる新興の内
陸型工業地域である。地域要因に特段の変動
は見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野田 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０９３１４
-26		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
南東12.1m、
角地
工専
地区計画等
(70,200)
b ２４１０５
０７８９３
-1001		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.9m市道、
南5m、角地
工専

(70,200)
c ２４１０５
０７８９３
-1043		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西21m国道、
北東3.7m、
二方路
工専

(60,200)
d ２４１０５
０７８９３
-1003		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9.1m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e ２４１０５
０７８９３
-1041		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8.3m市道、
東8m、北8.2m、
三方路
工業
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,703  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
97,134 		 100
[ 109.7]
88,545 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
95,600 
b (　           ) 
90,744  		 100
[ 100.0]		 [ 129.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
114,355 		 100
[ 130.1]
87,898 
94,900 
c (　           ) 
90,817  		 100
[ 100.0]		 [ 133.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
119,681 		 100
[ 133.3]
89,783 
97,000 
d (　           ) 
95,363  		 100
[ 100.0]		 [ 129.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,781 		 100
[ 132.0]
93,773 
101,000 
e (　           ) 
87,024  		 100
[ 100.0]		 [ 128.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
107,357 		 100
[ 108.0]
99,405 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +12.5 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 +11.5 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　 +11.5 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,000 円／㎡]  



野田 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

383,028,740 
77,486,167 
305,542,573 
235,352,000 
70,190,573 		 （　0.9526）
66,863,540 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　  1,519,625,909 円　　　　（　     70,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 8,055.64 Ｓ3 30,010.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   21,606 ㎡    148.0 m x  148.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建倉庫の一括貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しを想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
30,010.64 
100.0 
30,010.64 
1,114 
33,431,853 		 6.0  200,591,118 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
30,010.64 
100.0 
30,010.64 

33,431,853 		 200,591,118 
0 
⑨年額支払賃料     33,431,853 円　×　12ヶ月　＝　     401,182,236 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  30,010.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       401,182,236 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    20,059,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 381,123,124 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       200,591,118 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,905,616 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     383,028,740 円　　　　（　        17,728 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-612		 1,186  
(   1,136) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,151 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,114 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-610		 971  
(     930) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,079 
c 千葉第５（賃）
　　　　-501		 1,133  
(   1,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,133 
野田 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,090,000 円  　　　　  4,030,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 12,035,467 円  　　　      401,182,236　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,075,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   32,240,000 円  　　　　  4,030,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     2,015,000 円  　　　　  4,030,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,030,000 円  　　　　  4,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      77,486,167 円　（　　　　　　         3,586 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 65 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 128,000 円／㎡　×　  30,010.64 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 65 ％　＋　0.0607 ×  20 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 235,352,000 円  
（　　　　　        10,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 383,028,740 円      
②総費用 77,486,167 円      
③純収益　①－② 305,542,573 円      
④建物等に帰属する純収益 235,352,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 70,190,573 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 66,863,540 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,095 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,519,625,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市泉三丁目４番１
 0426010034551-0000
2 　野田市泉三丁目４番２
 0426010034748-0000
3 　野田市泉三丁目４番３
 0426010034552-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
野田 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 9-3 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　岡野　将之   TEL.
鑑定評価額 1,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市泉３丁目４番１外
 ②地積
　(㎡)		 21,606  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)
台形
1:1		 倉庫

Ｓ4		 物流倉庫等が建ち並
ぶ新興の流通業務地
域		 北西19m市道、四方路 水道、ガス、下水 七光台

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   450 ｍ、西    60 ｍ、南   280 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 148.0 ｍ、奥行　約　　 148.0 ｍ、規模　　    21,606 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 七光台駅北東方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１６号背後の大型物流倉庫等が集積する工業団地であり、当面は現状を維持すると予測する。物流倉庫用地
の需要は継続的に旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県北西部において、常磐自動車道や国道１６号・６号へのアクセスが良好な内陸型工業地域である
。主たる需要者は、物流施設の開発等を行う不動産会社や投資ファンド、その他物流関係の事業法人等が中心である。
Ｅコマースの伸展等により、物流施設用地に対する需要は旺盛であり、大型物流施設の開発が可能な面大地は希少性が
高く、地価は高値で推移している。取引価格は、標準地程度の規模で９万円／㎡程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に当たっては、交通利便性に優れた価格牽連性を有する工業地の取引事例から比準価格を求めて
おり、高い規範性が認められる。一方で、賃貸需要は旺盛ではあるものの、収益還元法の適用においては想定要素も多
く含まれるため、収益価格の相対的信頼性はやや劣るものと思われる。従って、同一需給圏内の取引事例に基づく比準
価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 9-4                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     94,800 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[104.0]		 100
[126.0]		 [108.0]
100		 88,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 交通利便性が高く、画地規模が大きい物流施
設用地は、テナント需要、投資需要ともに堅
調であり、地価上昇は継続している。


国道１６号背後地の大型物流施設等が多い工
業団地であり、物流施設用地の需要は旺盛で
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野田 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０７８９３
-1001		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.9m市道、
南5m、角地
工専

(70,200)
b ２４１０５
０７８９３
-1043		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西21m国道、
北東3.7m、
二方路
工専

(60,200)
c ２４１０５
０７８９３
-1003		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9.1m市道、
中間画地
工専

(60,200)
d ２４１０５
０７８９３
-1036		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10m区画
街路、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,744  		 100
[ 100.0]		 [ 129.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
114,355 		 100
[ 130.1]
87,898 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
94,900 
b (　           ) 
90,817  		 100
[ 100.0]		 [ 133.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
119,681 		 100
[ 139.0]
86,101 
93,000 
c (　           ) 
95,363  		 100
[ 100.0]		 [ 129.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,781 		 100
[ 138.2]
89,567 
96,700 
d (　           ) 
105,875  		 100
[ 100.0]		 [ 148.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
157,013 		 100
[ 171.0]
91,820 
99,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +12.5 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 +11.5 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　 +11.5 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +58.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



野田 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

390,249,204 
78,793,747 
311,455,457 
241,192,000 
70,263,457 		 （　0.9526）
66,932,969 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　  1,521,203,841 円　　　　（　     70,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 8,055.64 Ｓ3 30,010.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   21,606 ㎡    148.0 m x  148.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建倉庫の一括貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しを想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
30,010.64 
100.0 
30,010.64 
1,135 
34,062,076 		 6.0  204,372,456 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
30,010.64 
100.0 
30,010.64 

34,062,076 		 204,372,456 
0 
⑨年額支払賃料     34,062,076 円　×　12ヶ月　＝　     408,744,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  30,010.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       408,744,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    20,437,246 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 388,307,666 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       204,372,456 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,941,538 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     390,249,204 円　　　　（　        18,062 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-451		 1,025  
(     996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,079 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,168 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,135 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-505		 1,198  
(   1,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,201 
c 千葉第５（賃）
　　　　-502		 1,472  
(   1,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,240 
野田 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,390,000 円  　　　　  4,130,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 12,262,347 円  　　　      408,744,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,906,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   33,040,000 円  　　　　  4,130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     2,065,000 円  　　　　  4,130,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,130,000 円  　　　　  4,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      78,793,747 円　（　　　　　　         3,647 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 65 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　  30,010.64 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 65 ％　＋　0.0607 ×  20 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 241,192,000 円  
（　　　　　        11,163 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 390,249,204 円      
②総費用 78,793,747 円      
③純収益　①－② 311,455,457 円      
④建物等に帰属する純収益 241,192,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 70,263,457 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 66,932,969 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,098 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,521,203,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市泉三丁目４番１
 0426010034551-0000
2 　野田市泉三丁目４番２
 0426010034748-0000
3 　野田市泉三丁目４番３
 0426010034552-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考