別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
野田 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 9-2 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　岡野　将之   TEL.
鑑定評価額 2,810,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市西三ケ尾字溜台３４０番１３外
 ②地積
　(㎡)		 26,551  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 倉庫

Ｓ4		 大規模物流倉庫が建
ち並ぶ内陸型の工業
団地		 南西13.5m市道、背面道 水道、ガス 梅郷

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   550 ｍ、西   170 ｍ、南   420 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 230.0 ｍ、規模　　    26,551 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３．５ｍ市道 交通

施設		 梅郷駅北東方

1.7km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１６号背後の大型物流倉庫等が集積する工業団地であり、当面は現状を維持すると予測する。物流倉庫用地
の需要は継続的に旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県北西部において、常磐自動車道や国道１６号・６号へのアクセスが良好な内陸型工業地域である
。主たる需要者は、物流施設の開発等を行う不動産会社や投資ファンド、その他物流関係の事業法人等が中心である。
Ｅコマースの伸展等により、物流施設用地に対する需要は旺盛であり、大型物流施設の開発が可能な面大地は希少性が
高く、地価は高値で推移している。取引価格は、標準地程度の規模で１０万円～１１万円／㎡と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に当たっては、交通利便性に優れた価格牽連性を有する工業地の取引事例から比準価格を求めて
おり、高い規範性が認められる。一方で、賃貸需要は旺盛ではあるものの、収益還元法の適用においては想定要素も多
く含まれるため、収益価格の相対的信頼性はやや劣るものと思われる。従って、同一需給圏内の取引事例に基づく比準
価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 9-4                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     94,800 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[104.0]		 100
[ 97.3]		 [100.0]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 交通利便性が高く、画地規模が大きい物流施
設用地は、テナント需要、投資需要ともに堅
調であり、地価上昇は継続している。


国道１６号背後地の大型物流施設等が多い工
業団地であり、物流施設用地の需要は旺盛で
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　 -16.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野田 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０７８９３
-1002		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
工専

(60,200)
b ２４１０５
０７８９３
-1023		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
南東8m、
南西8m、
三方路
工業

(70,200)
c ２４１０５
０７８９３
-1009		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10.4m市
道、北西6m、
角地
準工
地区計画等
(70,200)
d ２４１０５
０７８９３
-1028		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m国道、
南東20m、
角地
工業
地区計画等
(70,200)
e ２４１０５
０７８９３
-1040		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
準工
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,579  		 100
[ 100.0]		 [ 129.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
124,062 		 100
[ 111.9]
110,869 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
65,863  		 100
[ 100.0]		 [ 140.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
88,006 		 100
[  78.4]
112,253 
112,000 
c (　           ) 
126,423  		 100
[ 100.0]		 [ 149.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
179,400 		 100
[ 155.0]
115,742 
116,000 
d (　           ) 
114,939  		 100
[ 100.0]		 [ 147.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
161,462 		 100
[ 142.1]
113,626 
114,000 
e (　           ) 
120,914  		 100
[ 100.0]		 [ 135.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
163,597 		 100
[ 145.8]
112,206 
112,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0
b 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　 -21.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　 +40.0
d 正常 ％／月  
+1.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　 +30.0
e 正常 ％／月  
+1.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　 +29.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



野田 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

527,151,453 
104,878,968 
422,272,485 
320,650,000 
101,622,485 		 （　0.9526）
96,805,579 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　  2,200,126,795 円　　　　（　     82,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 12,672.00 Ｓ4 38,828.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   26,551 ㎡    120.0 m x  230.0 m  前面道路：市道     　  13.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造４階の物流倉庫を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しを想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫
38,828.10 
100.0 
38,828.10 
1,185 
46,011,299 		 6.0  276,067,794 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
38,828.10 
100.0 
38,828.10 

46,011,299 		 276,067,794 
0 
⑨年額支払賃料     46,011,299 円　×　12ヶ月　＝　     552,135,588 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  38,828.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       552,135,588 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    27,606,779 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 524,528,809 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       276,067,794 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,622,644 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     527,151,453 円　　　　（　        19,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-505		 1,198  
(   1,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,201 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,185 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-451		 1,025  
(     996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,136 
c 千葉第５（賃）
　　　　-502		 1,472  
(   1,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,240 
野田 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,900,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 16,564,068 円  　　　      552,135,588　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   22,064,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   42,400,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     2,650,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,300,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     104,878,968 円　（　　　　　　         3,950 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　  38,828.10 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 60 ％　＋　0.0607 ×  20 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 320,650,000 円  
（　　　　　        12,077 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 527,151,453 円      
②総費用 104,878,968 円      
③純収益　①－② 422,272,485 円      
④建物等に帰属する純収益 320,650,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 101,622,485 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 96,805,579 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,646 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,200,126,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市西三ケ尾字溜台３４０番１３
 0426010022237-0000
2 　野田市二ツ塚字西毛蔵坊１１７番１
 0426000188150-0000
3 　野田市二ツ塚字西毛蔵坊１１８番１２
 0426010022236-0000
4 　野田市二ツ塚字毛蔵坊１０３番１３
 0426010022235-0000
5 　野田市二ツ塚字溜井１番６
 0426010022234-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
野田 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 9-2 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.
鑑定評価額 2,840,000,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市西三ケ尾字溜台３４０番１３外
 ②地積
　(㎡)		 26,551  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 倉庫

Ｓ4		 大規模物流倉庫が建
ち並ぶ内陸型の工業
団地		 南西13.5m市道、背面道 水道、ガス 梅郷

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   550 ｍ、西   170 ｍ、南   420 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 230.0 ｍ、規模　　    26,551 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １３．５ｍ市道 交通

施設		 梅郷駅北東方

1.7km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１６号背後の大型物流倉庫等が連坦する工業地域であり、当面は現環境を維持するものと見込まれる。近年
の大規模物流施設適地に対する需要の増加を反映し、当面の地価は上昇傾向にて推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、常磐自動車道への輸送の効率性や規模等で代替性を有する国道１６号や国道６号へのアクセス良好な内
陸型工業地域である。需要者は物流施設の取得、開発等を望む事業法人や不動産業者のほか投資ファンド等も含まれる
。近年の通販事業等に対する需要増を受け、交通利便性に優る大型物流施設適地の需要も旺盛な状態が継続している。
価格水準は個別性が強く幅があるが、標準地程の規模で概ね㎡あたり１１万円内外程が中心的価格帯と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地と同程度の大規模地は物流施設適地としての需要も強いため、比準価格に加えて収益還元法も併用した。しかし
賃貸物件としての投資価値は建物スペックや入居テナントの業種及び賃貸契約条件等により区々であり、かつ変動要素
が少なくないことから、収益価格の精度はやや劣後する点もある。よって、野田市での説得性の認められる取引を含む
事例から試算した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 9-4                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     94,800 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[104.0]		 100
[ 95.6]		 [100.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 野田市や近隣市の高速道路ＩＣや周辺地域へ
のアクセスが良好な物流施設用地は、好調な
テナント需要や海外投資家等の需要もあって
価格は上昇傾向。

国道１６号の背後に位置する大型物流倉庫等
が連坦する工業団地であり、大規模物流施設
用地としての需要は根強いものが認められる
。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　 -16.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野田 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０７８９３
-1002		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
工専

(60,200)
b ２４１０５
０７８９３
-1043		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西21m国道、
北東3.7m、
二方路
工専

(60,200)
c ２４１０５
０７８９３
-1003		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9.1m市道、
中間画地
工専

(60,200)
d ２４１０５
０７８９３
-1029		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西20m区画
街路、
北東10m、
角地
工業
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,579  		 100
[ 100.0]		 [ 129.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
124,062 		 100
[ 110.0]
112,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
113,000 
b (　           ) 
90,817  		 100
[ 100.0]		 [ 133.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
119,681 		 100
[ 112.2]
106,668 
107,000 
c (　           ) 
95,363  		 100
[ 100.0]		 [ 129.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,781 		 100
[ 106.4]
116,336 
116,000 
d (　           ) 
105,875  		 100
[ 100.0]		 [ 147.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
164,694 		 100
[ 140.7]
117,053 
117,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +18.0
b 正常 ％／月  
+1.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
c 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　 +30.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



野田 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

533,379,398 
107,932,761 
425,446,637 
320,650,000 
104,796,637 		 （　0.9526）
99,829,276 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　  2,268,847,182 円　　　　（　     85,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 12,672.00 Ｓ4 38,828.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   26,551 ㎡    120.0 m x  230.0 m  前面道路：市道     　  13.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造４階建倉庫の一括貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しを想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫
38,828.10 
100.0 
38,828.10 
1,199 
46,554,892 		 6.0  279,329,352 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
38,828.10 
100.0 
38,828.10 

46,554,892 		 279,329,352 
0 
⑨年額支払賃料     46,554,892 円　×　12ヶ月　＝　     558,658,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  38,828.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       558,658,704 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    27,932,935 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 530,725,769 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       279,329,352 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,653,629 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     533,379,398 円　　　　（　        20,089 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-505		 1,198  
(   1,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,327 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,205 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,199 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-451		 1,025  
(     996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,160 
c 千葉第５（賃）
　　　　-501		 1,133  
(   1,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,259 
野田 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,900,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 16,759,761 円  　　　      558,658,704　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   22,273,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   42,400,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     5,300,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,300,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     107,932,761 円　（　　　　　　         4,065 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　  38,828.10 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 60 ％　＋　0.0607 ×  20 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 320,650,000 円  
（　　　　　        12,077 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 533,379,398 円      
②総費用 107,932,761 円      
③純収益　①－② 425,446,637 円      
④建物等に帰属する純収益 320,650,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 104,796,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 99,829,276 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,760 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,268,847,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市西三ケ尾字溜台３４０番１３
 0426010022237-0000
2 　野田市二ツ塚字西毛蔵坊１１７番１
 0426000188150-0000
3 　野田市二ツ塚字西毛蔵坊１１８番１２
 0426010022236-0000
4 　野田市二ツ塚字毛蔵坊１０３番１３
 0426010022235-0000
5 　野田市二ツ塚字溜井１番６
 0426010022234-0000
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備考