別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
野田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 5-3 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　松本　尊志   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市山崎字宿１８７３番１外
(梅郷駅西５街区１)		 ②地積
　(㎡)		 1,006  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.5:1		 空地

 空地も多く見られる
区画整然とした駅前
商業地域		 北東（駅前広場）区画街路、北西側道 水道、ガス、下水 梅郷駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.5 ｍ、奥行　約　　  24.6 ｍ、規模　　     1,006 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 梅郷駅西土地区画整理事業施
行中（仮換地指定）		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 梅郷駅南方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業が進行する一帯の駅前商業地域。全域仮換地指定され、土地利用の進展が期待される。郊外型
商業地との競合も見られるが、希少性から需要は底堅く地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は野田市及び隣接市に形成された商業地域で、需要の中心は地元法人や地縁の個人事業者、投資目的の不動
産業者等である。近隣地域及び周辺には、低層店舗、マンション、駐車場等が混在し商的な繁華性に乏しいが、土地区
画事整理業が進行中で、土地利用の進展が期待され、駅前商業地に対する希少性から需要は底堅いと見られる。地価水
準は４０万円／坪前後と判断されるが、規模、事情等が一様ではなく、総額として需要の中心価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は最有効使用の賃貸建物を想定し、収益・費用・利回り等を十分に検討して投資動向を反映した理論的な価格
であるが、商業繁華性にやや劣る地域に所在し、やや低位に試算された。比準価格は野田市内の商業地域等を広域的に
調査し、複数の類似取引事例から試算され市場の実態を反映した価格である。よって、実証性の高い比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　野田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     83,500 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.9]		 [107.0]
100		 128,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 野田市の高齢化傾向を反映して、全般に店舗
・事務所等の需要は弱いが、周辺住宅地の需
要の高まりから商業地の地価水準はやや上昇
傾向が見られる。

土地区画整理事業が進行し全域が仮換地指定
された一帯にあり、土地利用の進展が期待さ
れるが、現状では特段の地域要因の変化は見
られない。

個別的要因に変化はなく、格差率に変動はな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０７２０８
-1057		 野田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東13m県道、
中間画地
商業

(90,380)
b ２４１０５
０８７４２
-1050		 野田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
西4m、角地
商業

(90,400)
c ２４１０５
０８３８３
-33		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9.1m市道
、北5m、
角地
２住居
高度地区2種
(70,200)
d ２４１０５
０８７４２
-1051		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西17m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
e ２４１０５
０９４３５
-1019		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
東6m、北4.5m、
三方路
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,343  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
121,805 		 100
[ 101.2]
120,361 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
83,665  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
80,637 		 100
[  70.5]
114,379 
122,000 
c (　           ) 
73,709  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
75,038 		 100
[  55.3]
135,693 
145,000 
d (　           ) 
106,971  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
103,577 		 100
[  77.4]
133,820 
143,000 
e (　           ) 
121,115  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
116,155 		 100
[  83.9]
138,445 
148,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -16.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -20.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



野田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,545,089 
2,847,881 
11,697,208 
7,171,500 
4,525,708 		 （　0.9522）
4,309,379 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     91,688,915 円　　　　（　     91,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 416.21 Ｓ1 416.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   1,006 ㎡     40.5 m x   24.6 m  前面道路：区画街路 　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸店舗。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
416.21 
100.0 
416.21 
3,160 
1,315,224 		 6.0  7,891,344 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
416.21 
100.0 
416.21 

1,315,224 		 7,891,344 
0 
⑨年額支払賃料      1,315,224 円　×　12ヶ月　＝　      15,782,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     416.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,782,688 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,309,963 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,472,725 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,891,344 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,364 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,545,089 円　　　　（　        14,458 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-651		 2,112  
(   2,023) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 80.0]
3,376 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,160 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-652		 1,555  
(   1,489) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
2,990 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
野田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 473,481 円  　　　       15,782,688　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,009,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      840,000 円  　　　　    105,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,847,881 円　（　　　　　　         2,831 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     416.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,171,500 円  
（　　　　　         7,129 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,545,089 円      
②総費用 2,847,881 円      
③純収益　①－② 11,697,208 円      
④建物等に帰属する純収益 7,171,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,525,708 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,309,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,284 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,688,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市山崎字宿１８７３番１
 0426000236284-0000
2 　野田市山崎字宿１８７３番１１
 0426000236294-0000
3 　野田市山崎字宿１８７３番１２
 0426000236295-0000
4 　野田市山崎字宿１８８３番３
 0426000236364-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
野田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 5-3 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市山崎字宿１８７３番１外
(梅郷駅西５街区１)		 ②地積
　(㎡)		 1,006  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.5:1		 空地

 空地も多く見られる
区画整然とした駅前
商業地域		 北東（駅前広場）区画街路、北西側道 水道、ガス、下水 梅郷駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.5 ｍ、奥行　約　　  24.6 ｍ、規模　　     1,006 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が施行中で
現在仮換地指定がなされてい
る。		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 梅郷駅南方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業が施行中の商業地域で、事業の進展に伴い土地利用が進み、地域は成熟していくものと予測さ
れる。価格水準は強含み程度で推移するものと見込まれるが、中長期的に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は野田市及び隣接市に形成された商業地域全般で、需要者の中心は地元法人や地縁の個人事業者等である。
周辺地域は梅郷駅前の土地区画整理事業が実施中の商業地域であるが、客足は郊外の路線店舗等に奪われ繁華性は高く
なく需要は強くない状況が続いている。一方、希少性のある物件ではあり、最近ではマンション分譲も視野に入る可能
性があるが需要は未知数である。いずれにせよ規模、事情等が一様ではなく需要の中心価格帯は見いだしにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は収益性の検討も行い意思決定をしていると思料するが実際の購入にあたっては他者との駆引等から市場水準を
見ながらの検討になるのが一般的で収益性については自己のノウハウを前提にしていると思料する。比準価格は市場を
反映した価格として規範性は高い。収益価格は理論的な価格であるが還元利回り等想定事項を包含している。本件では
比準価格を中心に、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　野田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     83,500 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.9]		 [107.0]
100		 128,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢、為替相場、各種原材料の高騰等に
より経済情勢は依然不透明でそれらが地価に
与える影響を中長期的に注視する必要がある
。

当該地域は、土地区画整理事業が施行中の商
業地域で、事業の進展に伴い土地利用が進み
、地域は成熟していくものと予測される。


価格形成要因については角地である。なお、
個別的要因に変化は無い。格差率に変動はな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０７２０８
-1056		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東21m国道、
北西8m、
南西7m、
南東6m、
四方路
準住居
高度地区2種
(70,200)
b ２４１０５
０７２０８
-1057		 野田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東13m県道、
中間画地
商業

(90,380)
c ２４１０５
０７２０８
-1061		 野田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西18m市道、
南11m、
東4.5m、
東4.5m、
四方路
工業

(70,200)
d ２４１０５
０９４３５
-1019		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
東6m、北4.5m、
三方路
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
110,011  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
96,010 		 100
[  76.3]
125,832 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
114,343  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
121,805 		 100
[ 101.2]
120,361 
129,000 
c (　           ) 
99,962  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
96,231 		 100
[  75.2]
127,967 
137,000 
d (　           ) 
121,115  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
116,155 		 100
[  87.9]
132,144 
141,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -16.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    131,000 円／㎡]  



野田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,499,061 
2,846,382 
11,652,679 
7,171,500 
4,481,179 		 （　0.9522）
4,266,979 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     90,786,787 円　　　　（　     90,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 416.21 Ｓ1 416.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   1,006 ㎡     40.5 m x   24.6 m  前面道路：区画街路 　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟一括賃貸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟一括賃貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
416.21 
100.0 
416.21 
3,150 
1,311,062 		 6.0  7,866,372 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
416.21 
100.0 
416.21 

1,311,062 		 7,866,372 
0 
⑨年額支払賃料      1,311,062 円　×　12ヶ月　＝　      15,732,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     416.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,732,744 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,305,818 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,426,926 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,866,372 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,135 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,499,061 円　　　　（　        14,413 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-651		 2,112  
(   2,023) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,313 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,166 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-652		 1,555  
(   1,489) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[ 89.0]		 100
[105.0]
2,773 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
野田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 471,982 円  　　　       15,732,744　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,009,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      840,000 円  　　　　    105,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,846,382 円　（　　　　　　         2,829 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 244,000 円／㎡　×　     416.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,171,500 円  
（　　　　　         7,129 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,499,061 円      
②総費用 2,846,382 円      
③純収益　①－② 11,652,679 円      
④建物等に帰属する純収益 7,171,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,481,179 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,266,979 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,242 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     90,786,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市山崎字宿１８７３番１
 0426000236284-0000
2 　野田市山崎字宿１８７３番１１
 0426000236294-0000
3 　野田市山崎字宿１８７３番１２
 0426000236295-0000
4 　野田市山崎字宿１８８３番３
 0426000236364-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考