令和6年1月15日　提出 野田 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -26 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市中野台字榎内４０７番３３ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ古くからの住宅 地域 東6.3m市道 水道、ガス、下水 愛宕 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    55 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  18.9 ｍ、規模　　       131 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．３ ｍ市道 交通 施設 愛宕駅南西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であり、現在の環境が維持されるものと予測する。駅からはやや距離があるが、値ごろ感か ら地価はやや上昇傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線沿線「愛宕」駅を中心に野田市の住宅地域が圏域となる。需要者は市内在住の地縁的選好性 を有する一次取得者及び買い替え層が中心である。近隣地域は駅徒歩圏外の住宅地であるが、大型商業施設へ比較的近 い点に立地特性がある。市場の中心価格帯は標準画地規模で土地は７百万～８百万円程度、新築住宅で２２百万円～２ ４百万円台程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、居住の快適性が重視される住宅地域内にあり、アパート等はほとんど見られないことから収益目的の土地 取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心となる地域と判定された。従って本件では収益性を反映した収益価格 は試算せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、更に代表標準地価格より求めた規準価格との均衡に も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [105.5] 100 100 [104.0] 100 [120.3] [103.0] 100 55,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心に直結する鉄道網がない野田市は、周辺 市と比べ地価の変動が遅行する傾向にあるも のの、全般的な割安感から上昇傾向にある。 駅接近性にやや劣る旧来からの住宅地域であ り、地域要因に影響を与える特段の要因は見 当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％