令和6年1月15日　提出 野田 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -24 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市山崎字上宿１６０６番３３ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 国道背後の中規模住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 梅郷 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    55 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　   9.9 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 梅郷駅北方 680m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り梅郷駅まで徒歩圏内であり、国道１６号の西側背後に位置する比較的区画が整った既成住宅地域であるこ とから、今後も現環境を維持するものと見込まれる。当面の地価は若干の上昇傾向にて推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧野田市内南部の東武野田線沿線の住宅地域であり、主として運河駅から梅郷駅勢圏内の住宅地域と判定 した。主たる需要者は市内在住の一次取得者等である。国道１６号が背後に控えているため車両通行音がやや気になる 点があるが、比較的区画の整った駅徒歩圏内の住宅地域であり、一定の需要が認められる。市場の中心的価格帯は、土 地は標準地と同規模程で１千万円程度、周辺地域を含めた新築建売住宅は敷地１５０㎡程で総額３千万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅が中心であり、自己使用目的の取引が主であることから、収益性より も居住の快適性が重視される住宅地域である。また、画地規模等から投資採算性に見合う収益物件の想定は非現実的で あり、事業収支の観点から収益還元法の適用は断念した。よって、信頼性や説得性の認められる取引事例から試算した 実証的な比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,400 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 79.5] [102.0] 100 66,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近隣市での住宅地価上昇の影響により、値ご ろ感のある野田市での需要が増加。それに伴 い市内南部を中心に住宅地の地価は概ね若干 の上昇傾向。 最寄り駅まで徒歩圏内に位置し、国道１６号 を背後に控えた比較的区画の整った住宅地域 であり、地域要因に特段の変動は見受けられ ない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  -9.5 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％