令和6年1月15日　提出 野田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -21 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市桜台字原ノ内１９５番４６ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 野田市 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  15.9 ｍ、規模　　       163 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項は無い。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 野田市駅南東方 850m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅への接近性は比較的よい区画整然とした住宅地域で、当面現環境を維持するものと予測する。地価水準は 、昨今の需要の増加傾向から全般的に強含みから上昇傾向にあるが、中長期的に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、野田市内の東武野田線沿線の住宅地域で、梅郷駅から愛宕駅利用圏の住宅地域が規範性が高い。需要者 の中心は、市内の地縁のある一次取得者等で、住環境は比較的良好で、都心へのアクセスがやや劣るが、地区外からの 需要は弱いものの一定の需要は認められる。土地の中心価格帯は、標準地程度の規模で１１００万円台程度、周辺の新 築建売住宅は２０００万円台から３０００万円台程度で分譲されるケースが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の位置する桜台地域では戸建住宅が標準的使用でこれらの住宅は自己居住用に供されることが主である。そ して市場参加者は収益性よりも利便性・快適性を中心に不動産の選別を図ると思料され、地域の特性から収支採算に合 う収益物件の想定が現実的でなく収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、市場参加者の 行動を的確に反映できる比準価格を標準とし鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　野田 -10                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国際情勢、為替相場、各種原材料の高騰等に より経済情勢は依然不透明でそれらが地価に 与える影響を中長期的に注視する必要がある 。 当該地域は、最寄駅への接近性は比較的よい 区画整然とした住宅地域である。特段の地域 要因の変動は認められない。 価格形成要因については方位が優る。なお、 個別的要因に変化は無い。格差率に変動はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％ +2.3 ％