別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
野田 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 -19 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市花井新田字横内前２６６番２１外
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い住宅地域
 北東6m市道 水道、下水 野田市

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.2 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 野田市駅東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の住宅地として熟成しており、現環境が今後も維持されるものと予測する。野田市駅前の区画整理が進行中
、野田市駅もプラットホームが増築され、地域の地価水準は上昇での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線の「運河」駅から「愛宕」駅徒歩圏の住宅地域が圏域である。需要者は市内在住の地縁的
選好性を有する１次取得者に加え買い替え層も含まれる。近隣地域は駅徒歩圏の既成住宅地であるが、画地規模がやや
大きく、総額面から新規需要はそれほど多いとは言えない。土地は標準画地程度の規模で１４百万円程度、土地を細分
化した新築住宅で２４百万円～２８百万円台程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層の住宅地域に存する当該地域は、住宅を目的とした自用での取引が支配的である。周辺には共同住宅等の賃貸物件
も一部に見られるものの、収益性は低く、収益価格の地価形成に対する影響力はさほど大きくない。これに対し、比準
価格は規範性の高い取引事例から導出され、実証的である。従って住宅地として市場の特性が反映された比準価格を重
視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　野田 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[104.0]		 100
[ 98.9]		 [102.0]
100		 67,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心に直結する鉄道網がない野田市は、周辺
市と比べ地価の変動が遅行する傾向にあるも
のの、全般的な割安感から上昇傾向にある。


中小規模一般住宅が多く見られる旧来からの
住宅地域であり、近隣地域の地域要因に特段
の変化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野田 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０８３８３
-5		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
北東6m、角地
２住居
高度地区1種
(70,200)
b ２４１０５
０３７７５
-15		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
南東3.4m、
角地
１低専
地区計画等
(50,100)
c ２４１０５
０８３８３
-1004		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４０１５
０９０８２
-18		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ２４１０５
０７８９３
-42		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.8m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,694  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
73,212 		 100
[ 110.7]
66,136 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
67,500 
b (　           ) 
62,766  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.7]
60,569 		 100
[  93.1]
65,058 
66,400 
c (　           ) 
64,940  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
66,914 		 100
[ 103.3]
64,776 
66,100 
d (　           ) 
64,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
64,251 		 100
[  96.5]
66,581 
67,900 
e (　           ) 
45,373  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
57,510 		 100
[  87.8]
65,501 
66,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,000 円／㎡]  



野田 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,414,902 
423,039 
1,991,863 
1,875,500 
116,363 		 （　0.9699）
112,860 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      2,401,277 円　　　　（　     11,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.52 Ｗ2 151.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   208 ㎡     15.2 m x   13.9 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建て、１ＤＫ共同住宅（総戸数４戸）の賃貸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.69 
100.0 
75.69 
1,413 
106,950 		 1.0  106,950 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
75.69 
100.0 
75.69 
1,484 
112,324 		 1.0  112,324 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
151.38 
100.0 
151.38 

219,274 		 219,274 
0 
⑨年額支払賃料        219,274 円　×　12ヶ月　＝　       2,631,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     151.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,631,288 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       218,397 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,412,891 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           219,274 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,011 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,414,902 円　　　　（　        11,610 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-202		 1,336  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,391 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,414 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,413 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-359		 1,365  
(   1,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,437 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
野田 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,600 円  　　　　     24,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 78,939 円  　　　        2,631,288　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,600 円  　　　　     24,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         423,039 円　（　　　　　　         2,034 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     151.38 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0836 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,875,500 円  
（　　　　　         9,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,414,902 円      
②総費用 423,039 円      
③純収益　①－② 1,991,863 円      
④建物等に帰属する純収益 1,875,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 116,363 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 112,860 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          543 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,401,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市花井新田字横内前２６６番２１
 0426000181352-0000
2 　野田市花井新田字横内前２６６番２７
 0426000181356-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
野田 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 -19 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.
鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市花井新田字横内前２６６番２１外
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い住宅地域
 北東6m市道 水道、下水 野田市

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.2 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 野田市駅東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地として熟成しており、今後も現住環境を維持するものと見込まれる。野田市駅前の整備が進む中、周
辺新興住宅地の人気が高まりつつあり、その影響からも当面の地価は若干の上昇傾向にて推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線の旧野田市内を中心とした住宅地域と判定される。主たる需要者は市内在住の一次取得者
層や一部は買替え層も含まれる。標準地周辺には店舗等も見られ、生活利便性は比較的良好であるが、近年における周
辺新興住宅地での供給増からか、既成住宅地である標準地近隣での売物件は少ない。市場の中心的価格帯は、土地は標
準地と同規模程で１４百万円前後、周辺地域を含めた新築建売住宅は敷地１４０㎡程で総額３千万円内外程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の査定にあたっては、自用目的での更地及び建付地取引に係る信頼性及び説得性のある事例を収集し得た。ま
た、周辺には既存のアパートも見られることから土地残余法に基づく収益還元法も適用したが、土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないこともあり、比準価格に比べてかなり低位に試算された。よって、収益価格は参考程度に留め
ることとし、実証性が認められる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　野田 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[104.0]		 100
[ 97.9]		 [102.0]
100		 67,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近隣市での住宅地価上昇の影響により、値ご
ろ感のある野田市での需要が増加。それに伴
い市内南部を中心に住宅地の地価は概ね若干
の上昇傾向。

最寄り野田市駅まで徒歩１４分程度に位置し
、店舗等の生活利便施設が比較的近距離に見
られる既成住宅地である。地域要因に特段の
変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野田 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０７８９３
-42		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.8m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
b ２４０１５
０９０８２
-18		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２４１０５
０８７４２
-1052		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
d ２４１０５
０３７７５
-1013		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東5.5m、
角地
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,373  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
57,510 		 100
[  86.9]
66,180 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
67,500 
b (　           ) 
64,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
64,251 		 100
[  94.6]
67,919 
69,300 
c (　           ) 
66,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
64,348 		 100
[ 100.1]
64,284 
65,600 
d (　           ) 
106,342  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
102,668 		 100
[ 100.9]
101,752 
104,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,500 円／㎡]  



野田 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,409,065 
422,748 
1,986,317 
1,875,500 
110,817 		 （　0.9699）
107,481 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      2,286,830 円　　　　（　     11,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.52 Ｗ2 151.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   208 ㎡     15.2 m x   13.9 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（１ＤＫ約３８㎡×４戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.69 
100.0 
75.69 
1,410 
106,723 		 1.0  106,723 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
75.69 
100.0 
75.69 
1,480 
112,021 		 1.0  112,021 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
151.38 
100.0 
151.38 

218,744 		 218,744 
0 
⑨年額支払賃料        218,744 円　×　12ヶ月　＝　       2,624,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     151.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,624,928 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       217,869 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,407,059 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           218,744 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,006 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,409,065 円　　　　（　        11,582 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-601		 977  
(     976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,206 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,411 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,410 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-603		 1,628  
(   1,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 88.0]		 100
[101.0]
1,888 
c 千葉第５（賃）
　　　　-602		 1,068  
(   1,023) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,103 
野田 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,600 円  　　　　     24,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 78,748 円  　　　        2,624,928　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,600 円  　　　　     24,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         422,748 円　（　　　　　　         2,032 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     151.38 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0836 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,875,500 円  
（　　　　　         9,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,409,065 円      
②総費用 422,748 円      
③純収益　①－② 1,986,317 円      
④建物等に帰属する純収益 1,875,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 110,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 107,481 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          517 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,286,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市花井新田字横内前２６６番２１
 0426000181352-0000
2 　野田市花井新田字横内前２６６番２７
 0426000181356-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考