令和6年1月10日　提出 野田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -11 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　関口　弘   TEL.

鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市山崎字山崎新田２７２１番１６ ②地積 　(㎡) 132   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 び空地も見られる住 宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 運河 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.4 ｍ、奥行　約　　  12.2 ｍ、規模　　       114 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 敷地に私道部分を含むため間 口奥行を乗じた有効面積より 規模が大きい地域 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 運河駅北方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅を中心とした既成の住宅地域であり当面現状の住環境が維持されるものと予測される。値頃 感から相応の需要がみられ地価は緩やかながらも上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線で野田市内の住宅地域である。主たる需要者としては野田市内の一次取得者層が中心であ る。土地取引では規模が対象標準地程度で総額５００万円から７００万円前後が市場の中心である。新築戸建住宅は総 額で２０００万円から２５００万円前後程度が市場の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は居住の快適性を重視する戸建住宅地域であり自己の居住の用に供されるものが殆どである。 このため収支採算に合う収益物件の想定は現実的ではなく収益還元法は適用しない。また自用の戸建住宅用地の取引が 中心であり取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的な地域であることから現実の不動産取引の実態 を反映した比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野田市の総人口は概ね横這い傾向にあるが、 交通利便性等が劣る地域では人口の減少がみ られ、総じて高齢化が進行している。 戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり地 域要因に特段の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％