令和6年1月15日　提出 野田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -10 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 8,760,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市柳沢新田字中耕地２７２番３３ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 の多い住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 愛宕 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 愛宕駅北東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理が進行中の「愛宕」駅から徒歩約２０分、交通量の多い国道１６号線を横断するものの、既存の住宅地 として現在の環境条件を維持するものと予測する。地価は、値ごろ感から上昇が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線の「梅郷」駅から「清水公園」駅間の住宅地域が圏域である。需要者は市内及びその周辺 部への通勤者が大半を占め、市内在住の地縁的選好性を有する１次取得者が中心である。地域は駅接近性に劣る既成の 住宅地であり、駅周辺の住宅地と比べ圏外からの転入は少ないが、需給関係は概ね均衡状態を維持している。土地は標 準地程度の規模で８～９百万円程度、新築住宅で２２百万円～２４百万円台程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域特性が類似する事例を採用し、事例の特徴に応じて関連付けを行い試算した比準価格は市場の実勢を反映すること から説得力を有する。一方で地域内の不動産取引は自己使用目的が中心であることから、収益性に着目した賃貸共同住 宅等の想定は駅接近性から見ても現実的ではない。よって収益価格は試算せず、現実の不動産取引の実態を反映した比 準価格を求め、更に代表標準地価格より求めた価格との均衡に留意のうえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [105.5] 100 100 [104.0] 100 [127.6] [101.0] 100 51,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心に直結する鉄道網がない野田市は、周辺 市と比べ地価の変動が遅行する傾向にあるも のの、全般的な割安感から上昇傾向にある。 駅接近性にやや劣る既存の住宅地域であり、 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.5 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％