令和6年1月10日　提出 野田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -9 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　岡野　将之   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市清水字下原付２５５番１４ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等も見られる既成住 宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 愛宕 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       146 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 愛宕駅北西方 600m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域で、今後も現状の住環境が維持されるものと予測される。旧来の市街 地で街路条件はやや劣るが、最寄駅から徒歩圏に存しており、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧野田市内の住宅地域と判定される。需要者は野田市既住の一次取得者層が中心であるが、一部市外か らの移住者等も見受けられる。近隣地域及び周辺地域は街路条件がやや劣るものの、最寄り駅から徒歩１０分圏内に存 しており、価格総額の観点から相応の需要が認められる。市場での中心的価格帯は標準地と同規模程の更地で１，００ ０万円前後、新築の建売分譲では同程度の敷地で２５００～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は居住の快適性を重視する閑静な既成住宅地域に所在し、共同住宅用地としては敷地面積がやや小さく、収 支採算性に合う賃貸物件の想定が現実的ではないため収益価格の試算は行わない。主たる需要者は、居住の快適性や生 活利便性等を重視し意思決定することから、比準価格の規範性は高いと判断した。よって、市場を反映した信頼性のあ る取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [105.5] 100 100 [104.0] 100 [ 95.0] [102.0] 100 69,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野田市内の総人口は僅かながら減少傾向には あるものの、交通利便性、生活利便性に優れ る地域や、住環境が良好な新興住宅地域の需 要は堅調である。 既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動 は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％