別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
野田 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 -7 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.
鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市上花輪字太子堂１４２０番３
 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南西7m市道 水道、ガス、下水 野田市

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    55 ｍ、南    55 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.7 ｍ、奥行　約　　  22.4 ｍ、規模　　       328 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項は無い。 街

路		 基準方位　北　　７
ｍ市道		 交通

施設		 野田市駅南西方

800m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅への接近性は比較的よいが規模がやや大きな住宅地域で、区画が分割されるケースも想定される。地価水
準は、昨今の需要の増加傾向から全般的に強含みから上昇傾向にあるが、中長期的に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、野田市内の東武野田線沿線の住宅地域で、梅郷駅から愛宕駅利用圏の住宅地域が規範性が高い。需要者
の中心は、都心へのアクセスがやや劣ることから、市内の地縁のある一次取得者等が中心だが、地区外からの需要は弱
いものの一定の需要は認められる。土地の中心価格帯は、標準地程度の規模で２０００から２２００万円程度、周辺の
新築建売住宅は土地規模が３０坪台で２０００万円台から３０００万円台程度で分譲されるケースが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の位置する野田市上花輪地域では、建物用途は、低層の戸建住宅が標準的であり、これらの住宅は自己居住
用に供されることが主である。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性・快適性を中心に不動産の選別を
図ると思料され、それらの市場参加者の行動をより的確に反映できる比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、
さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　野田 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[104.0]		 100
[105.0]		 [104.0]
100		 64,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢、為替相場、各種原材料の高騰等に
より経済情勢は依然不透明でそれらが地価に
与える影響を中長期的に注視する必要がある
。

当該地域は、最寄駅への接近性は比較的よい
が規模がやや大きな住宅地域である。特段の
地域要因の変動は認められない。


価格形成要因については方位が優る。なお、
個別的要因に変化は無い。格差率に変動はな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野田 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０８３８３
-32		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西3.8m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
b ２４１０５
０８３８３
-33		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9.1m市道
、北5m、
角地
２住居
高度地区2種
(70,200)
c ２４１０５
０８３８３
-42		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,160)
d ２４１０５
０８３８３
-1001		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3m市道、
南東3m、
準角地
１住居
高度地区2種
(60,160)
e ２４１０５
０８３８３
-1003		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.2m市道
、南東4.6m、
角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,840  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.4]
70,980 		 100
[ 113.1]
62,759 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
65,300 
b (　           ) 
73,709  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
75,038 		 100
[ 116.9]
64,190 
66,800 
c (　           ) 
50,531  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
52,617 		 100
[  84.0]
62,639 
65,100 
d (　           ) 
60,142  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
62,834 		 100
[ 101.4]
61,966 
64,400 
e (　           ) 
63,540  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
61,404 		 100
[  99.5]
61,713 
64,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -26.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,500 円／㎡]  



野田 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,600,521 
791,382 
3,809,139 
3,557,250 
251,889 		 （　0.9699）
244,307 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,198,021 円　　　　（　     15,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 175.29 Ｗ2 287.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   328 ㎡     14.7 m x   22.4 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺利用状況を勘案し、単身者・ＤＩＮＫＳ層向けＷ造共同住宅を想定した。２ＬＤＫ約４９㎡程度×６戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
143.50 
100.0 
143.50 
1,420 
203,770 		 1.0  203,770 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
143.50 
100.0 
143.50 
1,491 
213,959 		 1.0  213,959 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
287.00 
100.0 
287.00 

417,729 		 417,729 
0 
⑨年額支払賃料        417,729 円　×　12ヶ月　＝　       5,012,748 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     287.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,012,748 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       416,058 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,596,690 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           417,729 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,831 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,600,521 円　　　　（　        14,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-1		 1,336  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,414 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,421 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,420 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-2		 969  
(     968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 72.8]		 100
[102.0]
1,450 
c 千葉第５（賃）
　　　　-3		 968  
(     927) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
1,386 
野田 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 137,700 円  　　　　     45,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 150,382 円  　　　        5,012,748　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      367,200 円  　　　　     45,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         791,382 円　（　　　　　　         2,413 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     287.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0836 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,557,250 円  
（　　　　　        10,845 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,600,521 円      
②総費用 791,382 円      
③純収益　①－② 3,809,139 円      
④建物等に帰属する純収益 3,557,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 251,889 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 244,307 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          745 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,198,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市上花輪字太子堂１４２０番３
 0426000111622-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
野田 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 -7 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.
鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市上花輪字太子堂１４２０番３
 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南西7m市道 水道、ガス、下水 野田市

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    55 ｍ、南    55 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.7 ｍ、奥行　約　　  22.4 ｍ、規模　　       328 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　７ｍ市
道		 交通

施設		 野田市駅南西方

800m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅への接近性が比較的良好な既成の住宅地域として成熟しており、当面は現状の地域特性が維持されるもの
と予測される。地価水準としては若干の上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線の住宅地域であり、特に「運河」駅から「愛宕」駅にかけての各駅を最寄駅とする地域が
中心である。需要者の中心は周辺地域に居住する一次取得者層と考えられるが、つくばエクスプレス線沿線の地価上昇
に伴い、相対的に割安感のあった当該地域への流入も見られる。土地は３３０㎡程度で２，１００万円前後、中小規模
の新築戸建住宅は２，５００万円～３，５００万円程度が市場における中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅徒歩圏内であることから一部に共同住宅も見られる地域であるが、投資採算に合う十分な収益が獲得できないこ
とから土地取引水準に比して収益価格は低位に試算された。同一需給圏は自己の居住用としての需要が中心で、居住の
快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、市場の特性に合致した比準価格を標準に、収益価格は参考程
度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　野田 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[104.0]		 100
[105.0]		 [104.0]
100		 64,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 周辺市における地価上昇の影響もあり、需要
の低迷していた地域についても相対的な割安
感から地価の上昇傾向が見られている。


最寄駅徒歩圏内で、中規模一般住宅の多い既
成住宅地域である。地域要因に特段の変動は
見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野田 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０８３８３
-42		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,160)
b ２４１０５
０８３８３
-1003		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.2m市道
、南東4.6m、
角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
c ２４１０５
０３７７５
-1007		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西5m道路、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
d ２４１０５
０３７７５
-1009		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,531  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
52,617 		 100
[  85.1]
61,830 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
64,300 
b (　           ) 
63,540  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
61,404 		 100
[  98.5]
62,339 
64,800 
c (　           ) 
63,015  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
64,498 		 100
[ 101.5]
63,545 
66,100 
d (　           ) 
51,308  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
53,360 		 100
[  87.5]
60,983 
63,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,500 円／㎡]  



野田 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,613,734 
785,700 
3,828,034 
3,557,250 
270,784 		 （　0.9699）
262,633 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,587,936 円　　　　（　     17,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 175.29 Ｗ2 287.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   328 ㎡     14.7 m x   22.4 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸約４８㎡、計６戸の木造２階建アパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
143.50 
100.0 
143.50 
1,380 
198,030 		 1.0  198,030 
1.0  198,030 

 2～ 2		 居宅
143.50 
100.0 
143.50 
1,421 
203,914 		 1.0  203,914 
1.0  203,914 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
287.00 
100.0 
287.00 

401,944 		 401,944 
401,944 
⑨年額支払賃料        401,944 円　×　12ヶ月　＝　       4,823,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     287.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,823,328 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       400,336 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,422,992 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           401,944 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          401,944 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         187,056 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,613,734 円　　　　（　        14,066 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-359		 1,365  
(   1,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,393 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-365		 1,459  
(   1,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,489 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
野田 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 137,700 円  　　　　     45,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 144,700 円  　　　        4,823,328　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      367,200 円  　　　　     45,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         785,700 円　（　　　　　　         2,395 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     287.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0836 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,557,250 円  
（　　　　　        10,845 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,613,734 円      
②総費用 785,700 円      
③純収益　①－② 3,828,034 円      
④建物等に帰属する純収益 3,557,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 270,784 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 262,633 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          801 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,587,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市上花輪字太子堂１４２０番３
 0426000111622-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考