別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
野田 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 -5 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市みずき２丁目１６番３
 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 梅郷

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       186 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 梅郷駅南西方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅からやや距離を有するが、土地区画整理事業による生活利便施設も充実した居住環境良好な住宅地域で
あり、今後も現環境を維持するものと見込まれる。当面の地価は若干の上昇傾向にて推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧野田市内南部の東武野田線沿線であり、主に梅郷駅勢圏の住宅地域と判定した。需要者は市内在住のフ
ァミリー層のほか市外からの転入も見られる。駅接近性にやや劣るが、ＵＲにより開発された区画整然とした大規模分
譲地であり、生活利便施設も充実しているため安定した需要が認められる。市場の中心的価格帯は、土地は標準地と同
規模程で１１５０万円前後、周辺地域を含めた新築建売住宅は敷地１４０㎡程で総額２千万円台半ば～後半程である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視され
る住宅地域である。そのため賃貸市場は成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益
価格はかなり低位に試算された。よって、収益価格は参考に留め、市場を反映した多数の信頼性の認められる取引事例
から試算した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　野田 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,400 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.1]		 [101.0]
100		 61,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近隣市での住宅地価上昇の影響により、値ご
ろ感のある野田市での需要が増加。それに伴
い市内南部を中心に住宅地の地価は概ね若干
の上昇傾向。

最寄り駅からやや距離のある区画整然とした
戸建住宅を中心とする大規模分譲住宅地域で
あり、特段の地域変動要因は見受けられない
。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野田 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０３７７５
-16		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
地区計画等
(60,200)
b ２４１０５
０３７７５
-27		 野田市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
c ２４１０５
０３７７５
-3		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４１０５
０３７７５
-11		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m道路
、北西3.6m、
二方路
１低専

(50,100)
e ２４１０５
０３７７５
-1		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
60,778 		 100
[ 100.4]
60,536 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
61,100 
b (　     52,900) 
58,778  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
59,069 		 100
[  97.3]
60,708 
61,300 
c (　           ) 
56,855  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
58,581 		 100
[  96.0]
61,022 
61,600 
d (　           ) 
64,838  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
61,905 		 100
[  99.6]
62,154 
62,800 
e (　           ) 
58,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
59,369 		 100
[  99.4]
59,727 
60,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +6.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,300 円／㎡]  



野田 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,651,700 
461,582 
2,190,118 
2,092,500 
97,618 		 （　0.9699）
94,680 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      2,014,468 円　　　　（　     10,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
長屋 90.25 Ｗ2 168.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   100 ％   100 ％   186 ㎡     12.4 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建長屋で１ＬＤＫ（平均約４２㎡）の全４戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 長屋を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
78.25 
100.0 
78.25 
1,344 
105,168 		 1.0  105,168 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
90.25 
100.0 
90.25 
1,414 
127,614 		 1.0  127,614 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.50 
100.0 
168.50 

232,782 		 232,782 
0 
⑨年額支払賃料        232,782 円　×　12ヶ月　＝　       2,793,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,793,384 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       239,819 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,649,565 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           232,782 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,135 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,651,700 円　　　　（　        14,256 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-507		 1,402  
(   1,402) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,431 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,345 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,344 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-604		 1,013  
(   1,011) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,149 
c 千葉第５（賃）
　　　　-606		 1,032  
(   1,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,265 
野田 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 86,682 円  　　　        2,889,384　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      216,000 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         461,582 円　（　　　　　　         2,482 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     168.50 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0836 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,092,500 円  
（　　　　　        11,250 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,651,700 円      
②総費用 461,582 円      
③純収益　①－② 2,190,118 円      
④建物等に帰属する純収益 2,092,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 97,618 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 94,680 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          509 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,014,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市みずき二丁目１６番３
 0426000231814-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
野田 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 -5 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.
鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市みずき２丁目１６番３
 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 梅郷

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       186 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 梅郷駅南西方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした大規模分譲住宅地域である。住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。
住環境良好で住宅地として相応の需要が認められることから、今後も地価は同様の傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 旧野田市域南部に形成された住宅地域であり、同一需給圏は東武野田線沿線である。需要者は市内居住の３０代～４０
代の第一次取得者層であり、地縁者のほか一部市外からの転入も見られる。駅接近性にやや劣るが、区画整然とした大
規模戸建分譲地域であり、住環境が良好なことから需要は増加傾向にある。土地取引は標準地程度の規模で総額１，１
００万円前後、パワービルダー等による新築戸建分譲は２，０００万円台後半が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性より居住の快適性を重視する閑静な分譲住宅地域であることから、収益価格は相当に低位に求められた。また、
土地は自用の戸建住宅用地の取引が大半で、収益利用を前提に土地取引が行われていることは少なく、取引価格の水準
を指標に価格が決定されることが一般的な地域と認められる。よって、実証的な比準価格を標準として、収益価格は参
考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　野田 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,400 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.1]		 [101.0]
100		 61,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性や住環境等の優劣から一様ではないが
、地価水準の相対的な割安感等から、全般的
に市内住宅地の不動産市況は回復傾向が認め
られる。

当該地域は生活利便施設にも比較的近い区画
整然とした大規模分譲住宅地域であり、特段
の地域要因の変化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野田 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０３７７５
-16		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
地区計画等
(60,200)
b ２４１０５
０３７７５
-11		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m道路
、北西3.6m、
二方路
１低専

(50,100)
c ２４１０５
０３７７５
-3		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４１０５
０３７７５
-1007		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西5m道路、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
60,778 		 100
[ 102.5]
59,296 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
59,900 
b (　           ) 
64,838  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
61,905 		 100
[ 102.8]
60,219 
60,800 
c (　           ) 
56,855  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
58,581 		 100
[  97.0]
60,393 
61,000 
d (　           ) 
63,015  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
64,498 		 100
[ 106.6]
60,505 
61,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +6.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,000 円／㎡]  



野田 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,646,931 
461,226 
2,185,705 
2,092,500 
93,205 		 （　0.9699）
90,400 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      1,923,404 円　　　　（　     10,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
長屋 90.25 Ｗ2 168.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   100 ％   100 ％   186 ㎡     12.4 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建長屋（１ＬＤＫ×４戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 長屋を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
78.25 
100.0 
78.25 
1,350 
105,638 		 1.0  105,638 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
90.25 
100.0 
90.25 
1,404 
126,711 		 1.0  126,711 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.50 
100.0 
168.50 

232,349 		 232,349 
0 
⑨年額支払賃料        232,349 円　×　12ヶ月　＝　       2,788,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,788,188 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       239,388 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,644,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           232,349 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,131 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,646,931 円　　　　（　        14,231 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-507		 1,402  
(   1,402) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,476 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,351 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-365		 1,459  
(   1,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,326 
c 千葉第５（賃）
　　　　-358		 1,208  
(   1,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,208 
野田 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 86,526 円  　　　        2,884,188　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      216,000 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         461,226 円　（　　　　　　         2,480 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     168.50 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0836 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,092,500 円  
（　　　　　        11,250 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,646,931 円      
②総費用 461,226 円      
③純収益　①－② 2,185,705 円      
④建物等に帰属する純収益 2,092,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 93,205 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 90,400 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          486 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,923,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市みずき二丁目１６番３
 0426000231814-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考