令和6年1月10日　提出 野田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -4 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市野田字上谷向５０９番７ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い既成住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 愛宕 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.3 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 道路の側溝が民有地に設けら れている地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 愛宕駅南東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅への接近性に恵まれた既成の住宅地域として成熟している。周辺市における地価上昇の影響に加えて愛宕 駅周辺の整備も進み、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線の住宅地域であり、特に「運河」駅から「愛宕」駅にかけての各駅を最寄駅とする地域が 中心である。需要者の中心は周辺地域に居住する一次取得者層と考えられるが、つくばエクスプレス線沿線の地価上昇 に伴い、相対的に割安感のあった当該地域への流入も見られる。土地は１３０㎡程度で１，１００万円前後、新築戸建 住宅は２，５００万円～３，５００万円程度が市場における中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とする地域に存し、共同住宅用地としては敷地面積が小さく間口もやや狭いため十分な賃貸面積が確保 できず、収支採算に合う収益物件の想定が現実的ではないため収益還元法の適用は断念した。自己居住を目的として居 住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されていることから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [105.5] 100 100 [104.0] 100 [ 79.0] [102.0] 100 83,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺市における地価上昇の影響もあり、需要 の低迷していた地域についても相対的な割安 感から地価の上昇傾向が見られている。 最寄駅への接近性に恵まれた既成の住宅地域 である。地域要因に特段の変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％