別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松戸 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 9-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　大日南　元就   TEL.
鑑定評価額 4,670,000,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市松飛台字中原３３６番１７
 ②地積
　(㎡)		 26,072  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1.2:1		 倉庫

ＳＲＣ4		 倉庫等の物流施設と
工場が混在する工業
地域		 南14.5m市道、背面道 水道、ガス 松飛台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 180.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 松飛台駅北東方

1.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 倉庫等の物流施設と工場が混在する工業地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移すると予測する
。都心への交通アクセス・雇用環境が良好であり、物流施設の需要が高まっている。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は物流施設、大規模工場、中小工場等が立地する東葛飾エリアの工業地域である。主たる需要者は物流業務
を展開する事業法人、投資目的として利用する投資法人である。通販事業者等の物流施設に対する需要が増加している
が、対象標準地は都心への交通アクセス・雇用環境が良好であるため、物流施設用地の需要が堅調である。既存の工場
が立地する熟成した工業地域であるため、供給が極めて限定的である。従って、地価は上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は自社利用目的の工場、物流施設が多く存するが、物流施設に対する需要が増加しており、投
資目的として利用する投資法人は、投資採算性から意思決定を行う。収益価格は投資採算性を反映した価格である。一
方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映している。よって、比準
価格及び投資採算性の観点から指標となる収益価格を関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。個人消費は
、持ち直している。設備投資は、持ち直しに
足踏みがみられる。企業収益は、総じてみれ
ば改善している。

都心への交通アクセス・雇用環境が良好であ
り、物流施設の需要が高まっている。物流適
地の地価は上昇傾向にある。


特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
８７６６
-475		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西26m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４１０４
８７６６
-478		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
工専

(60,200)
c ２４１０４
８７６６
-464		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西12m市道、
南東8m、角地
準工
高度3種最高20m
地区計画等
(70,200)
d ２４１０４
８７６６
-459		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14m市道、
東4m、北4.5m、
三方路
準工

(70,200)
e ２４１０４
８７６６
-471		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.9m市道
、中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,019  		 100
[ 100.0]		 [ 124.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
143,314 		 100
[  84.2]
170,207 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
170,000 
b (　           ) 
137,421  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,797 		 100
[  94.8]
165,398 
165,000 
c (　           ) 
181,637  		 100
[ 100.0]		 [ 129.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
223,154 		 100
[ 108.9]
204,916 
205,000 
d (　           ) 
122,301  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
137,344 		 100
[  79.9]
171,895 
172,000 
e (　           ) 
128,355  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
146,453 		 100
[  84.8]
172,704 
173,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



松戸 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

790,658,110 
188,946,752 
601,711,358 
406,912,000 
194,799,358 		 （　0.9538）
185,799,628 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　  4,128,880,622 円　　　　（　    158,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所 15,434.66 ＲＣ4 51,810.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   26,072 ㎡    175.7 m x  149.1 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造４階建の物流施設を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 フロアー毎の一括賃貸を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
12,952.50 
100.0 
12,952.50 
1,332 
17,252,730 		 6.0  103,516,380 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
12,952.50 
100.0 
12,952.50 
1,332 
17,252,730 		 6.0  103,516,380 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
12,952.50 
100.0 
12,952.50 
1,332 
17,252,730 		 6.0  103,516,380 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
12,952.50 
100.0 
12,952.50 
1,332 
17,252,730 		 6.0  103,516,380 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
51,810.00 
100.0 
51,810.00 

69,010,920 		 414,065,520 
0 
⑨年額支払賃料     69,010,920 円　×　12ヶ月　＝　     828,131,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  51,810.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       828,131,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    41,406,552 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 786,724,488 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       414,065,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,933,622 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     790,658,110 円　　　　（　        30,326 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-122		 1,220  
(   1,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,298 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,339 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,332 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第４
　　　　-123		 1,449  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,380 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 28,160,000 円  　　　　  7,040,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 41,406,552 円  　　　      828,131,040　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   47,924,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   57,376,000 円  　　　　  7,040,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料     7,040,000 円  　　　　  7,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,040,000 円  　　　　  7,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     188,946,752 円　（　　　　　　         7,247 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 65 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,040,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　  51,810.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 65 ％　＋　0.0614 ×  20 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 406,912,000 円  
（　　　　　        15,607 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 790,658,110 円      
②総費用 188,946,752 円      
③純収益　①－② 601,711,358 円      
④建物等に帰属する純収益 406,912,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 194,799,358 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 185,799,628 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,126 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,128,880,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     158,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市松飛台字中原３３６番１７
 0402000291986-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松戸 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 9-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.
鑑定評価額 4,670,000,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市松飛台字中原３３６番１７
 ②地積
　(㎡)		 26,072  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1.2:1		 倉庫

ＳＲＣ4		 倉庫等の物流施設と
工場が混在する工業
地域		 南14.5m市道、背面道 水道、ガス 松飛台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 180.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 松飛台駅北東方

1.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 物流施設及び工場等が建ち並ぶ内陸部の成熟した工業地域である。地域内においては特段の変動要因はないこと
から、当分の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内陸地域、なかでも松戸市・流山市・柏市・野田市・成田市等の千葉県北部における物流施設の集
積地域である。需要者の中心は賃貸物流施設の開発等を行う、資金調達力を有する事業会社等である。昨今の３ＰＬ及
び電子商取引（ＥＣ）の普及により物流施設用地への需要が高まっていることから需要は堅調である。市場の中心とな
る価格帯については、取引される画地規模等の個性が様々でばらつきがあるものの、上昇傾向が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 流通業務施設地については、主たる需要者は資金調達力を有する事業会社等であり、収益性を重視して取引を行う傾向
が強いものの、収益価格の試算にあたっては想定要素を多く含むため、本件では市場性を反映した比準価格と収益性を
反映した収益価格の規範性は同程度と判断した。なお、既成市街地の宅地であることから原価法の適用は見送った。よ
って、比準価格と収益価格を関連付け、前年公示価格等からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの経済活動の正常化が進むこと
で景気は緩やかな回復が続くことが見込まれ
る。過度なインフレには留意する必要ある。


都心への交通接近条件に優れる内陸部の工業
地域である。地域要因に特別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
８７６６
-475		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西26m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４１０４
８７６６
-478		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
工専

(60,200)
c ２４１０４
８７６６
-464		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西12m市道、
南東8m、角地
準工
高度3種最高20m
地区計画等
(70,200)
d ２４１０４
８７６６
-459		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14m市道、
東4m、北4.5m、
三方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,019  		 100
[ 100.0]		 [ 124.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
143,314 		 100
[  75.7]
189,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
189,000 
b (　           ) 
137,421  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,797 		 100
[  83.6]
187,556 
188,000 
c (　           ) 
181,637  		 100
[ 100.0]		 [ 129.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
223,154 		 100
[ 111.6]
199,959 
200,000 
d (　           ) 
122,301  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
137,344 		 100
[  75.2]
182,638 
183,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



松戸 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

785,315,849 
177,289,479 
608,026,370 
410,380,000 
197,646,370 		 （　0.9538）
188,515,108 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　  4,189,224,622 円　　　　（　    161,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所 15,434.66 ＲＣ4 51,810.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   26,072 ㎡    175.7 m x  149.1 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造４階建の物流施設を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 フロア貸を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
12,952.50 
100.0 
12,952.50 
1,323 
17,136,158 		 6.0  102,816,948 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
12,952.50 
100.0 
12,952.50 
1,323 
17,136,158 		 6.0  102,816,948 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
12,952.50 
100.0 
12,952.50 
1,323 
17,136,158 		 6.0  102,816,948 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
12,952.50 
100.0 
12,952.50 
1,323 
17,136,158 		 6.0  102,816,948 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
51,810.00 
100.0 
51,810.00 

68,544,632 		 411,267,792 
0 
⑨年額支払賃料     68,544,632 円　×　12ヶ月　＝　     822,535,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  51,810.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       822,535,584 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    41,126,779 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 781,408,805 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       411,267,792 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,907,044 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     785,315,849 円　　　　（　        30,121 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-123		 1,449  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.5]		 100
[100.0]
1,460 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,323 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第４
　　　　-122		 1,220  
(   1,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,235 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 28,400,000 円  　　　　  7,100,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 41,126,779 円  　　　      822,535,584　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   35,697,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   57,865,000 円  　　　　  7,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料     7,100,000 円  　　　　  7,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,100,000 円  　　　　  7,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     177,289,479 円　（　　　　　　         6,800 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 65 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 133,000 円／㎡　×　  51,810.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 65 ％　＋　0.0614 ×  20 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 410,380,000 円  
（　　　　　        15,740 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 785,315,849 円      
②総費用 177,289,479 円      
③純収益　①－② 608,026,370 円      
④建物等に帰属する純収益 410,380,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 197,646,370 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 188,515,108 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,231 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,189,224,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     161,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市松飛台字中原３３６番１７
 0402000291986-0000
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備考