別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松戸 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-14 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市松戸字中通１２２５番１外
 ②地積
　(㎡)		 237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
駐車付置義務

(100,600)

1:1		 店舗

ＳＲＣ6F1B		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ駅前商
業地域		 北15m市道、西側道 水道、ガス、下水 松戸近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 松戸近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した駅前商業地域であり、駅接近性、道路の系統・連続性は良好である。今後は、現状の商的環境を維持し
ながら推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    954,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松戸市及び隣接市内のＪＲ常磐線主要駅を中心とし、新京成電鉄線、北総鉄道線等の各駅を含む駅前商業
地域が所在する圏域である。主たる需要者は、規模の大きい物件については、大手法人やデベロッパー、中小型物件で
は、地元の中堅企業、不動産業者等が収益性に着目して購入する。松戸駅前の商業地域であり、同一需給圏内において
は繁華性が高く、地価は上昇傾向にある。中心的な価格帯は、対象標準地の規模で、２～２．５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、収益性を反映した価格であり、駅前商業地という立地においては、需要者は収益性の観点から意思決定を
行うため、収益価格の規範性は高い。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市
場の実態を反映しており、一定の説得力を有している。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地と
の均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松戸 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[148.0]		 [105.0]
100		 1,020,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    960,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの経済活動の正常化が進むこと
で景気は緩やかな回復が続くことが見込まれ
る。過度なインフレには留意する必要ある。


松戸駅東口の駅前商業地域に位置しており、
潜在的な需要が認められる。地域要因に影響
を与える特段の変動要因は認められない。


個別的要因に特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
８７６６
-452		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
北西6m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,360)
b ２４１０４
５４９２
-48		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２４１０４
６１２３
-2083		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2m未舗装
私道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
d ２４１０４
８７６６
-450		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２４１０４
８７６６
-451		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.3m県道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
966,063  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
1,064,799 		 100
[  90.3]
1,179,179 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,240,000 
b (　           ) 
624,532  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
745,494 		 100
[  62.1]
1,200,473 
1,260,000 
c (　           ) 
371,629  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[  84.0]		 100
[  89.0]
577,626 		 100
[  51.8]
1,115,108 
1,170,000 
d (　           ) 
489,925  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
544,307 		 100
[  57.5]
946,621 
994,000 
e (　    438,127) 
465,992  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
544,475 		 100
[  59.4]
916,625 
962,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.2 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -9.1 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,060,000 円／㎡]  



松戸 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,245,440 
21,551,260 
38,694,180 
28,765,500 
9,928,680 		 （　0.9562）
9,493,804 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    226,042,952 円　　　　（　    954,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 203.00 ＳＲＣ7F1B 1,552.59
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   237 ㎡     16.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～３階は店舗、４階～７階は事務所、いずれもフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
165.05 
86.2 
142.21 
2,780 
395,344 		 6.0  2,372,064 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗・駐車場
205.02 
40.9 
83.82 
4,044 
338,968 		 6.0  2,033,808 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
197.93 
94.3 
186.71 
3,539 
660,767 		 6.0  3,964,602 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
192.87 
93.2 
179.67 
5,055 
908,232 		 6.0  5,449,392 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
197.93 
94.3 
186.71 
3,033 
566,291 		 6.0  3,397,746 
0.0  0 

計
1,552.59 
86.3 
1,339.25 

4,568,475 		 27,410,850 
0 
⑨年額支払賃料      4,568,475 円　×　12ヶ月　＝　      54,821,700 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   1,339.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,642,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,464,300 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     5,430,217 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,994,083 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,410,850 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         251,357 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,245,440 円　　　　（　       254,200 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-203		 4,937  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
5,090 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,055 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第４
　　　　-409		 3,763  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 77.6]		 100
[100.0]
5,051 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,265,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 13,084,860 円  　　　       65,424,300　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,603,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,691,900 円  　　　　    453,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       453,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       453,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,551,260 円　（　　　　　　        90,934 円／㎡）　　（経費率　　  35.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 453,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　   1,552.59 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,765,500 円  
（　　　　　       121,373 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,245,440 円      
②総費用 21,551,260 円      
③純収益　①－② 38,694,180 円      
④建物等に帰属する純収益 28,765,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,928,680 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,493,804 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,058 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    226,042,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     954,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市松戸字中通１２２５番１
 0402000273295-0000
2 　松戸市松戸字中通１２２５番７
 0402000273301-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松戸 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-14 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市松戸字中通１２２５番１外
 ②地積
　(㎡)		 237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
駐車付置義務

(100,600)

1:1		 店舗

ＳＲＣ6F1B		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ駅前商
業地域		 北15m市道、西側道 水道、ガス、下水 松戸近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 松戸近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ターミナル駅周辺に所在する店舗・事務所ビルを中心とした集積度の高い商業地域であり、投資用不動産の立地
として高い適正を有する。地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持していくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    942,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松戸市及び隣接市域に所在するＪＲ線及び私鉄各駅周辺に広がる商業地域。需要者の中心は企業経営者、
不動産業者等の法人である。駅前立地で希少性が高く、取引は市場に出回る前に成約している場合が多い。また、コロ
ナ禍以降一時停滞した市場は回復をみせ、需要は堅調である。市場で中心となる価格帯は１００万円／㎡前後であるが
、中古ビルは立地・仕様等の条件により価格が大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取得は投資行動であり、比準価格は投資行動の結果を反映している。収益価格は賃貸事業を行う目的で土地を
取得する場合の採算価格であり、標準地の最有効使用を反映した価格である。投資物件需要が強い昨今においては、収
益価格に先行し比準価格が取引指標に反映される傾向が強いため、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比
較考量のうえ、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松戸 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 [105.0]
100		 1,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    960,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得が改善傾向にあり、景気は緩やか
な回復が見込まれるが、物価上昇に伴う消費
動向や、円安の影響等に注視する必要がある
。

熟成した集積度の高い商業地域であり、一定
の投資採算性が見込める地域である。地価に
影響を与える地域要因の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
９７９１
-889		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北17.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２４１０４
５４９２
-48		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２４１０４
８７６６
-455		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3.4m市道
、中間画地
近商

(90,200)
d ２４１０４
８７６６
-451		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.3m県道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
697,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
700,747 		 100
[  66.6]
1,052,173 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,100,000 
b (　           ) 
624,532  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
745,494 		 100
[  74.3]
1,003,357 
1,050,000 
c (　           ) 
455,962  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
483,320 		 100
[  51.0]
947,686 
995,000 
d (　    438,127) 
465,992  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
544,475 		 100
[  59.8]
910,493 
956,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.8 交通・接近　  -7.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -7.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.9 交通・接近　 -11.9 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -28.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  -6.9 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,080,000 円／㎡]  



松戸 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,488,527 
20,935,754 
37,552,773 
27,749,500 
9,803,273 		 （　0.9562）
9,373,890 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    223,187,857 円　　　　（　    942,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 203.00 ＳＲＣ7F1B 1,552.59
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   237 ㎡     16.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上３階は店舗、４階～７階は事務所、１階に機械式駐車場４台を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
165.05 
86.2 
142.21 
3,240 
460,760 		 6.0  2,764,560 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
205.02 
40.9 
83.82 
4,237 
355,145 		 6.0  2,130,870 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
197.93 
94.3 
186.71 
3,490 
651,618 		 6.0  3,909,708 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
192.87 
93.2 
179.67 
4,985 
895,655 		 6.0  5,373,930 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
197.93 
94.3 
186.71 
2,742 
511,959 		 4.0  2,047,836 
0.0  0 

計
1,552.59 
86.3 
1,339.25 

4,411,014 		 22,370,412 
0 
⑨年額支払賃料      4,411,014 円　×　12ヶ月　＝　      52,932,168 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   1,339.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,642,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         984,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,574,768 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         984,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     5,275,378 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,283,390 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,370,412 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         205,137 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,488,527 円　　　　（　       246,787 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-643		 4,840  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 90.0]
4,938 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,985 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第４
　　　　-728		 3,510  
(   3,403) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 85.0]
5,068 
c 千葉第４
　　　　-726		 3,837  
(   3,716) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
5,042 
松戸 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,185,000 円  　　　　    437,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 12,711,754 円  　　　       63,558,768　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,603,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,561,500 円  　　　　    437,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       437,000 円  　　　　    437,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       437,000 円  　　　　    437,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,935,754 円　（　　　　　　        88,337 円／㎡）　　（経費率　　  35.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 437,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　   1,552.59 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,749,500 円  
（　　　　　       117,086 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,488,527 円      
②総費用 20,935,754 円      
③純収益　①－② 37,552,773 円      
④建物等に帰属する純収益 27,749,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,803,273 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,373,890 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,552 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    223,187,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     942,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市松戸字中通１２２５番１
 0402000273295-0000
2 　松戸市松戸字中通１２２５番７
 0402000273301-0000
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備考