別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松戸 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-9 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増間　真一   TEL.
鑑定評価額 60,200,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市松戸字三丁目１７９１番１外
 ②地積
　(㎡)		 252  
(         16) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,300)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中低層店舗兼住宅が
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 西11m県道、北側道 水道、ガス、下水 松戸

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１ｍ　県道 交通

施設		 松戸駅南西方

550m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの従来からの商住混在した地域である。今後も現状を維持するものと予測するが，地価は堅調に推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は主に松戸市及び隣接市に所在するＪＲ線各駅を最寄駅とする商業地域の圏域である。需要者の属性は商
業収益物件の取得を目的とする不動産業者・企業及び資本力がある個人等の投資家等であるが，規模次第で高容積率を
反映させた分譲マンション用地の需要も見込める。商業地は売買事例が少なく需要者の利用目的に多様性があり中心価
格帯の把握は難しいが，対象標準地規模で２３０～３００千円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　一般的に商業地需要者の多くは収益性から意思決定を行うが，現時の賃料水準は土地価格に見合っておらず，収益価
格はやや低位に試算された。商業地の取引価格は商業投資行為の結果を反映している。比準価格を算定する際に採用し
た取引事例はやや広範囲に及んだが，本件では，多数の取引事例から試算された実証的な比準価格と商業地需要者の意
志を反映させた収益価格を関連付け，更に代表標準地との検討を踏まえ，鑑定評価額を既述の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松戸 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    330,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[143.5]		 [103.0]
100		 256,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの回復もあり商業収益物件の引
き合いは多く，需要は強いが，主要駅近くに
優良な売り物件が少ない状態にある。


過去１年において，地域要因の特段の変動は
認められない。松戸駅勢に所在する県道沿い
の商業地で収益不動産適地であるため地価は
堅調に推移した。

個別的要因の特段の変動はない。また個別的
要因の修正率を変動させる市場性の変動も認
められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.2
交通・接近　　　  -1.7
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　 +10.1
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
５４９２
-49		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m県道、
北西4.5m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
b ２４１０４
６７８６
-625		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西3m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c ２４１０４
４８５４
-1860		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.5m市道、
西3m、角地
近商

(100,200)
d ２４１０４
５４９２
-20		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東2m、角地
商業

(90,360)
e ２４１０４
９７９１
-883		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西13.5m県
道、中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
531,844  		 100
[ 125.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
447,294 		 100
[ 170.6]
262,189 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
270,000 
b (　           ) 
374,282  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
407,891 		 100
[ 109.3]
373,185 
384,000 
c (　           ) 
302,073  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
311,751 		 100
[ 118.6]
262,859 
271,000 
d (　           ) 
293,073  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.6]
332,214 		 100
[ 127.9]
259,745 
268,000 
e (　           ) 
343,856  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
347,638 		 100
[ 119.2]
291,643 
300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +28.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  +2.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    270,000 円／㎡]  



松戸 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,893,927 
2,792,133 
11,101,794 
8,580,000 
2,521,794 		 （　0.9546）
2,407,305 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     54,711,477 円　　　　（　    232,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.40 Ｓ5 482.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 100 ％   300 ％   300 ％   236 ㎡      9.1 m x   24.4 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗，２階以上は共同住宅・各階３戸・平均２６．６㎡を想定した。 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
141.38 
87.6 
123.90 
4,136 
512,450 		 6.0  3,074,700 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
85.26 
93.6 
79.80 
2,298 
183,380 		 2.0  366,760 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
85.26 
93.6 
79.80 
2,344 
187,051 		 2.0  374,102 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
85.26 
93.6 
79.80 
2,344 
187,051 		 2.0  374,102 
0.0  0 

 5～ 5		 居宅
85.26 
93.6 
79.80 
2,367 
188,887 		 2.0  377,774 
0.0  0 

計
482.42 
91.8 
443.10 

1,258,819 		 4,567,438 
0 
⑨年額支払賃料      1,258,819 円　×　12ヶ月　＝　      15,105,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     443.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,105,828 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,253,784 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,852,044 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,567,438 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,883 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,893,927 円　　　　（　        58,873 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-919		 3,073  
(   2,966) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[150.0]
2,156 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,302 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,298 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第４
　　　　-918		 1,860  
(   1,804) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
2,447 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 660,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 604,233 円  　　　       15,105,828　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,075,800 円  　　　　    132,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,792,133 円　（　　　　　　        11,831 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 132,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     482.42 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,580,000 円  
（　　　　　        36,356 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,893,927 円      
②総費用 2,792,133 円      
③純収益　①－② 11,101,794 円      
④建物等に帰属する純収益 8,580,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,521,794 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,407,305 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,200 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,711,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     232,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市松戸字三丁目１７９１番１
 0402000280170-0000
2 　松戸市松戸字三丁目１７９２番１
 0402000280172-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松戸 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-9 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増田　優子   TEL.
鑑定評価額 59,900,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市松戸字三丁目１７９１番１外
 ②地積
　(㎡)		 252  
(         16) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,300)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中低層店舗兼住宅が
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 西11m県道、北側道 水道、ガス、下水 松戸

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 松戸駅南西方

550m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用共同住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏内の近隣商業地域として熟成しており、今後ともこの傾向が持続すると予
測する。需要は堅調で、地価は強含み傾向。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    269,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松戸市内及び近隣市で、駅に近い商業地域及び幹線道路沿道の商業地域等である。需要者の中心は、市
内及びその周辺市並びに都内を含む中堅企業や不動産業者、個人投資家等が主体である。立地条件が良好な駅前商業地
の引き合いは多いが、供給は限定的で、潜在的需要は底堅い。収益物件購入の動きは続いており、強含み傾向が持続し
ている。規模によって異なるため、市場の中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の査定では類似地域の取引事例を収集し得た。地域格差の大きい事例も含まれるが、商業地は供給自体少なく
、繁華性等の個別性も大きい為であり、一定の市場実態を反映した試算価格を得られたと判断した。一方、収益価格は
理論的で説得力を有するが想定要素も多く含まれる。従って、市場性を反映した比準価格を中心に、需要者は収益性も
当然考慮するため収益価格をも関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松戸 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    330,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[144.6]		 [103.0]
100		 254,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期金利は低位にあり、金融緩和の影響は持
続。収益物件の売り物はないが、引き続き需
要は底堅く、都市開発による将来の発展期待
が認められる。

地域要因に特段の変動はない。最寄駅徒歩圏
内で、幹線道路沿道の近隣商業地域。地価は
底堅く推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
６１２３
-2089		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m市道、
南4m、北2.7m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ２４１０４
５４９２
-20		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東2m、角地
商業

(90,360)
c ２４１０４
９７９１
-883		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西13.5m県
道、中間画地
近商

(90,300)
d ２４１０４
４８５４
-1858		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,040  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.0]
362,133 		 100
[ 154.1]
234,999 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
242,000 
b (　           ) 
293,073  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.6]
332,214 		 100
[ 135.7]
244,815 
252,000 
c (　           ) 
343,856  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
347,638 		 100
[ 110.0]
316,035 
326,000 
d (　           ) 
295,483  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
304,437 		 100
[ 110.0]
276,761 
285,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    269,000 円／㎡]  



松戸 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,699,688 
3,168,056 
11,531,632 
9,230,000 
2,301,632 		 （　0.9546）
2,197,138 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     49,934,955 円　　　　（　    212,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.40 Ｓ5 482.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 100 ％   300 ％   300 ％   236 ㎡      9.1 m x   24.4 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階共同住宅、各階３戸、平均賃貸面積約２７㎡ ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
141.38 
87.6 
123.90 
4,155 
514,805 		 6.0  3,088,830 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
85.26 
93.6 
79.80 
2,518 
200,936 		 1.0  200,936 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
85.26 
93.6 
79.80 
2,518 
200,936 		 1.0  200,936 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
85.26 
93.6 
79.80 
2,568 
204,926 		 1.0  204,926 
0.0  0 

 5～ 5		 居宅
85.26 
93.6 
79.80 
2,644 
210,991 		 1.0  210,991 
0.0  0 

計
482.42 
91.8 
443.10 

1,332,594 		 3,906,619 
0 
⑨年額支払賃料      1,332,594 円　×　12ヶ月　＝　      15,991,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     443.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,991,128 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,327,264 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,663,864 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,906,619 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,824 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,699,688 円　　　　（　        62,287 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-814		 3,040  
(   2,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,922 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,518 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第４
　　　　-1002		 2,289  
(   2,196) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,513 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 710,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 799,556 円  　　　       15,991,128　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      217,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,157,300 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,168,056 円　（　　　　　　        13,424 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     482.42 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,230,000 円  
（　　　　　        39,110 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,699,688 円      
②総費用 3,168,056 円      
③純収益　①－② 11,531,632 円      
④建物等に帰属する純収益 9,230,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,301,632 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,197,138 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,934,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     212,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市松戸字三丁目１７９１番１
 0402000280170-0000
2 　松戸市松戸字三丁目１７９２番１
 0402000280172-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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40 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考