別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松戸 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-2 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　大日南　元就   TEL.
鑑定評価額 99,000,000 円  １㎡当たりの価格 356,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市西馬橋蔵元町１２番
 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ6		 中高層店舗兼共同住
宅等が多い駅前通の
商業地域		 南22m市道 水道、ガス、下水 馬橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ　市道 交通

施設		 馬橋駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した駅前通の商業地域であり、駅接近性、道路の系統・連続性は概ね良好である。今後当分の間は、現状を
維持しながら推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    374,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    298,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内及び隣接市内の駅徒歩圏の商業地域及び主要道路沿いの商業地域である。主たる需要者は市内及
びその周辺市並びに都内に拠点を置く賃貸事業を目的とする不動産業者や収益の獲得を目的とする投資家等である。対
象標準地の存する地域は中高層店舗付共同住宅が多い商業地域であり、地価水準は上昇傾向にある。市場の中心となる
価格帯は、規模によって異なるため、見出し難いが、対象標準地規模で、１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過
程において想定要素を含んでいる。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場
の実態を反映している。よって、比準価格を重視し、投資採算性の観点から指標となる収益価格を比較考量し、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松戸 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    344,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。個人消費は
、持ち直している。設備投資は、持ち直しに
足踏みがみられる。企業収益は、総じてみれ
ば改善している。

中高層店舗兼共同住宅等が多い駅前通の商業
地域で、繁華性が認められる。周辺の地価水
準は、上昇傾向にある。


特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％ +3.5 ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
７１５０
-1207		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東12m市道、
北6m、角地
商業

(100,400)
b ２４１０４
８７６６
-451		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.3m県道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４１０４
９７９１
-885		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２４１０４
８７６６
-450		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２４１０４
４８５４
-1858		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
358,871  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
368,627 		 100
[  95.9]
384,387 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
384,000 
b (　    438,127) 
465,992  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
544,475 		 100
[  98.3]
553,891 
554,000 
c (　           ) 
389,904  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
396,532 		 100
[ 119.2]
332,661 
333,000 
d (　           ) 
489,925  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
544,307 		 100
[ 134.1]
405,896 
406,000 
e (　           ) 
295,483  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
304,437 		 100
[  82.9]
367,234 
367,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  +6.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  +4.9 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    374,000 円／㎡]  



松戸 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,305,683 
6,537,086 
26,768,597 
22,945,000 
3,823,597 		 （　0.9546）
3,650,006 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     82,954,682 円　　　　（　    298,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 186.32 ＲＣ9 1,345.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   278 ㎡     12.7 m x   21.9 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階～９階：共同住宅（平均専有面積約４０．６４㎡・各階３戸）を想定した。 ⑦有効率　  81.5 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
177.10 
68.9 
122.10 
3,258 
397,802 		 6.0  2,386,812 
1.0  397,802 

 2～ 2		 共同住宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,506 
305,532 		 1.0  305,532 
1.0  305,532 

 3～ 5		 共同住宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,556 
311,628 		 1.0  311,628 
1.0  311,628 

 6～ 8		 共同住宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,581 
314,676 		 1.0  314,676 
1.0  314,676 

 9～ 9		 共同住宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,606 
317,724 		 1.0  317,724 
1.0  317,724 

計
1,345.90 
81.5 
1,097.46 

2,899,970 		 4,888,980 
2,899,970 
⑨年額支払賃料      2,899,970 円　×　12ヶ月　＝　      34,799,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,097.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,799,640 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,888,370 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,911,270 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,888,980 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,832 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,899,970 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,349,581 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,305,683 円　　　　（　       119,805 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-205		 2,303  
(   2,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,559 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,614 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,506 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第４
　　　　-204		 2,615  
(   2,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,668 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,412,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,391,986 円  　　　       34,799,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      150,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,876,900 円  　　　　    353,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       353,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       353,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,537,086 円　（　　　　　　        23,515 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 353,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,345.90 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,945,000 円  
（　　　　　        82,536 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,305,683 円      
②総費用 6,537,086 円      
③純収益　①－② 26,768,597 円      
④建物等に帰属する純収益 22,945,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,823,597 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,650,006 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,130 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,954,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     298,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市西馬橋蔵元町１２番
 0402000221851-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松戸 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-2 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　吉田　司   TEL.
鑑定評価額 99,000,000 円  １㎡当たりの価格 356,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市西馬橋蔵元町１２番
 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ6		 中高層店舗兼共同住
宅等が多い駅前通の
商業地域		 南22m市道 水道、ガス、下水 馬橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 馬橋駅西口の駅前通り沿いに
所在するが，商業繁華性はや
や乏しい。		 街

路		 ２２ｍ　市道 交通

施設		 馬橋駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、ＪＲ常磐線の駅前商業地として環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。需要
は、金融緩和政策の継続や駅前商業地に係る市況等により、しばらくは安定していると推定される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    299,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松戸市及び隣接市にて、都心直通線の駅前商業地等である。需要者は、広域的な展開を見せる中規模以
上の資本法人、地元の中堅法人及び飲食チェーン店、投資目的の購入者など多様である。当該地域は、駅前からの主要
街路に面し、安定的な需要が見込める地域である。コロナ禍の影響も収まり、金融緩和の継続や積極的な投資姿勢等か
ら需要は堅調であり、地価の上昇が継続している。市場の中心価格帯は、規模等により異なり、やや見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　同一需給圏における昨今の取引は、自用の業務用建物、一部賃貸や投資目的の購入など多様な状況にあり、比準価格
はそれらの複合的な取引状況を的確に反映した価格である。又商業地域であること、投資用としての需要も見込める事
から、収益性からアプローチした収益価格も重要な指標であるが、不安定な経済状況等から流動的な要素も多い。以上
から比準価格をやや重視する事とし、収益価格を加味して、又周辺の標準地との均衡に留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松戸 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    344,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は、金融緩和の継続やコロナ禍の
影響の収束傾向、又積極的な投資需要等から
堅調な状況にあり、地価の顕著な上昇が見受
けられる。

過去１年において街路条件、環境条件等に係
る地域要因の変動は、認められなかった。



個別的要因の特段の変動はない。また個別的
要因の修正率を変動させる市場性の変動も認
められない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％ +3.5 ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
７１５０
-1207		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東12m市道、
北6m、角地
商業

(100,400)
b ２４１０４
８７６６
-451		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.3m県道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４１０４
９７９１
-884		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.6m市道
、中間画地
商業

(90,336)
d ２４１０４
４８５４
-1858		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
358,871  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
368,627 		 100
[  97.0]
380,028 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
380,000 
b (　    438,127) 
465,992  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
544,475 		 100
[  96.0]
567,161 
567,000 
c (　           ) 
398,905  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
419,648 		 100
[  88.4]
474,715 
475,000 
d (　           ) 
295,483  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
304,437 		 100
[  90.1]
337,888 
338,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +5.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    375,000 円／㎡]  



松戸 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,926,124 
7,201,658 
27,724,466 
23,855,000 
3,869,466 		 （　0.9458）
3,659,741 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     83,175,932 円　　　　（　    299,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 186.32 ＲＣ9 1,345.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   278 ㎡     12.7 m x   21.9 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗，２階以上は共同住宅・各階３戸・平均４０．６４㎡を想定した。 ⑦有効率　  81.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
177.10 
68.9 
122.10 
4,421 
539,804 		 8.0  4,318,432 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,512 
306,263 		 1.0  306,263 
1.0  306,263 

 3～ 5		 居宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,562 
312,359 		 1.0  312,359 
1.0  312,359 

 6～ 8		 居宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,612 
318,455 		 1.0  318,455 
1.0  318,455 

 9～ 9		 居宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,650 
323,088 		 1.0  323,088 
1.0  323,088 

計
1,345.90 
81.5 
1,097.46 

3,061,597 		 6,840,225 
2,521,793 
⑨年額支払賃料      3,061,597 円　×　12ヶ月　＝　      36,739,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,097.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,739,164 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,049,351 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,689,813 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,840,225 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,725 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,521,793 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,173,586 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,926,124 円　　　　（　       125,634 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-911		 1,979  
(   1,979) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.5]		 100
[ 93.0]		 100
[ 92.0]
2,643 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,512 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第４
　　　　-912		 1,820  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]
2,587 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,468,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,836,958 円  　　　       36,739,164　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      171,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,991,000 円  　　　　    367,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,201,658 円　（　　　　　　        25,905 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9458    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 367,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,345.90 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,855,000 円  
（　　　　　        85,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,926,124 円      
②総費用 7,201,658 円      
③純収益　①－② 27,724,466 円      
④建物等に帰属する純収益 23,855,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,869,466 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,659,741 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,165 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,175,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     299,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市西馬橋蔵元町１２番
 0402000221851-0000
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備考