令和6年1月12日　提出 松戸 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -65 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市河原塚字南山１６５番６６ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 東松戸 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 東松戸駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅を中心とした住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持してい くものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市及び周辺市に所在する駅徒歩圏の住宅地域で、ＪＲ武蔵野線東松戸駅勢圏に強い代替性を有する。 需要者の中心は市内及び隣接市域からの一次取得者であり、ターミナル駅を介し都心への接近性も良好なことから、サ ラリーマン世帯も多くみられる。周辺にはスーパー、家電量販等の店舗も点在し、概ね良好な居住環境を形成している 。土地は標準地と同規模で１５００万円程度、新築戸建で３０００万円～４０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とし居住の快適性を重視する地域であり、基準容積率も低いため十分な投資採算性を確保する収益物件 の想定は困難であった。そのため、収益価格の試算は断念した。また、既成市街地であるため原価法の適用も困難であ る。求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例から試算された市場性を反映した実証的な価格である。 したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [100.0] 100 [107.6] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得が改善傾向にあり、景気は緩やか な回復が見込まれるが、物価上昇に伴う消費 動向や、円安の影響等に注視する必要がある 。 居住環境が概ね良好な、市内でも標準的な住 宅地域である。地価に影響を与える地域要因 の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％