令和6年1月15日　提出 松戸 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -62 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　大村　進   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市松戸新田字庚申前４３５番５６ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ駅に近い住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 みのり台 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　   9.6 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 みのり台駅北西方 300m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新京成線松戸新田～みのり台駅から徒歩圏に存する住宅地域。需要者は都心に通勤する松戸市又は隣接・ 近接市に居住する３０代～４０代前半の一次取得者層又は買替層が中心。新京成線沿いであり、都心へのアクセスはや や劣るが、駅距離、住環境は良好であり、需要は安定している。土地は１，０００万円～２，５００万円位まで、新築 戸建住宅は４，０００万円～６，０００万円位までの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、小規模住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域に存し、当該地域内での取引については、自用目的での取引に ほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地価格 から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [103.0] 100 [119.6] [104.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、世界的な金 融引締めの影響や中国経済の先行き懸念、物 価上昇、中東地域をめぐる情勢などに注意す る必要がある。 地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因 の変動は認められない。 個別的要因の変化はない。また個別的要因修 正率を変動させる市場性の変化も認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％