令和6年1月12日　提出 松戸 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -42 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 49,000,000 円  １㎡当たりの価格 214,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市新松戸６丁目２４番外 ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 新松戸 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新松戸駅西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 交通接近性はやや劣るものの小売店舗が点在し、幅広の街路が整備された居住環境の良好な住宅地域である。地 域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持していくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    214,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市及び周辺市に所在する駅徒歩圏の住宅地域で、ＪＲ常磐線新松戸駅に強い代替性を有する。需要者 の中心は市内及び隣接市域からの一次取得者であり、県内及び都心へ通勤するサラリーマン世帯も多い。幅員６ｍ以上 の道路が配置され整然とした街並みを有し、居住環境が良好な住宅地であり需要は安定している。土地は標準地と同規 模で５０００万円程度、新築戸建で３４０００万円～５０００万円台が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も散見されるが、標準地の規模も小さく投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困難だったため、収 益価格の適用は断念した。また、既成市街地であるため原価法の適用も断念した。居住の快適性を重視する住宅地域で あるため、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    206,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　松戸 -14                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    208,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得が改善傾向にあり、景気は緩やか な回復が見込まれるが、物価上昇に伴う消費 動向や、円安の影響等に注視する必要がある 。 最寄駅への接近性はやや劣るものの、区画整 然とした街並みを形成する住宅地域である。 地価に影響を与える地域要因の変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％ +2.9 ％