令和6年1月15日　提出 松戸 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -32 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増田　優子   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市河原塚字宮ノ台３５１番３２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 新八柱 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 新八柱駅南東方 1.2km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価は、若干の上昇傾向 が持続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松戸市内南部の住宅地域一帯である。需要者の中心は市内または近隣市内に居住する第一次取得者層で 、地縁的選好性を有する者が主体である。西方の県道と南東方の八柱霊園とに挟まれ、連続性の劣る街路が多く、需要 はやや低迷傾向となっていたが、需要は回復の傾向が続いている。市場の中心価格帯は、土地は１千５百～２千万円程 度、新築戸建で３千５百万円前後が相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の取引が主の地域である。比準価格の査定においては、類似地域より信 頼性ある取引事例を収集し得た。一方、標準地の最寄駅への接近性や画地規模等では、事業収支の観点からも共同住宅 を想定することは非現実的で、収益還元法は適用しなかった。従って、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準 地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [103.0] 100 [145.4] [100.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模な宅地供給はなく、新築建売住宅の総 額は上昇。駅徒歩圏内の住宅地の地価の上昇 率が拡大し、需要は徒歩圏外に波及している 。 下水道が令和５年秋より供用開始となった。 幹線道路背後の住宅地域で周辺には空地等も 残る。地価はやや上昇基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％