鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
松戸 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 -28

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　篤

TEL.

鑑定評価額

14,700,000 円

１㎡当たりの価格

88,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市六実３丁目２２番１２				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	南5m市道	水道、ガス、下水	六実 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５ｍ市
道

交通

施設

六実駅南西方

400m

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

特筆する変動要因は見当たらないため、当面は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、隣接鎌ケ谷市を含む新京成線及び東武野田線沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は、市内
及び近隣市内に居住し都心へ通勤する一次取得者が中心である。六実駅徒歩圏内に位置するが、比較的小規模な住宅が
多く、街路も狭隘な地域であるため住環境がやや劣る。中心価格帯は、土地は１，０００万円～２，０００万円程度、
新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、戸建住宅とアパート等が混在している地域であるが、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形
成されていない。また、主たる需要者は、自己居住目的とし、収益性よりも居住の快適性を重視している。以上より、
市場取引の実態を反映している比準価格を標準とし、低位に求められた収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を
踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 110,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[103.0]

100
[134.3]

[105.0]
100

88,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の
効果もあって、景気は一部に足踏みもみられ
るが、緩やかに回復している。

戸建住宅のなかアパートや駐車場が点在して
いる住宅地域である。特筆すべき地域要因の
変動はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０４７８２３ -229	松戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	南3.6m市道、東3.6m、角地		１住居高度地区1種 (59,156)
b	２４１０４９５０２ -1015	鎌ケ谷市		建付地	（　）	台形	北6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
c	２４１０４８７６６ -418	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
d	２４１０４７８２３ -249	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		２中専高度地区1種 (60,160)
e	２４１０４７１５０ -1216	松戸市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	80,503	100 [ 95.7]	84,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	88,300
b	(　 ) 66,892	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,230	100 [ 83.3]	81,909		86,000
c	(　 ) 95,952	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	96,237	100 [ 112.7]	85,392		89,700
d	(　 ) 87,502	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	86,730	100 [ 102.5]	84,615		88,800
e	(　 ) 103,623	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	103,424	100 [ 119.4]	86,620		91,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,700 円／㎡]

松戸 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,114,680	616,547	2,498,133	2,290,070	208,063	（　0.9711） 202,050	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,123,469 円　　　　（　 24,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋住宅	89.85	ＬＳ2	179.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	9.5 m x 17.7 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全３戸（１ＬＤＫタイプ、専用面積約６０㎡／戸）の長屋住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

長屋住宅を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	89.85	100.0	89.85	1,510	135,674	1.0	135,674
							1.0	135,674
～

～

～

～

計		179.70	100.0	179.70		271,348		271,348
								271,348

⑨年額支払賃料	271,348 円　×　12ヶ月　＝　 3,256,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 179.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,256,176 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 270,263 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,985,913 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	271,348 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,488 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 271,348 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 126,279 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,114,680 円　　　　（　 18,763 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-511	1,580 ( 1,516)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	1,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,575 円/㎡　月額支払賃料（　 1,510 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-512	1,832 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	1,661
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,200 円	32,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	130,247 円	3,256,176　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 263,200 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 616,547 円　（　　　　　　 3,714 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 179.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,290,070 円（　　　　　 13,796 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,114,680 円
②総費用	616,547 円
③純収益　①－②	2,498,133 円
④建物等に帰属する純収益	2,290,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	208,063 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	202,050 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,217 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,123,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松戸 -28　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松戸市六実三丁目２２番１２	0402000318979-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
松戸 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 -28

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　池田　孝

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

89,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市六実３丁目２２番１２				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	南5m市道	水道、ガス、下水	六実 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
ｍ市道

交通

施設

六実駅南西方

400m

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域あり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移していくものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松戸市内及び隣接市の東武野田線各駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は松戸市及びその隣
接市の一次取得者で、都内若しくは千葉県主要都市に勤務する会社員世帯である。対象標準地の存する地域は、一般住
宅の中にアパート等も見られる住宅地域であり、地価水準は上昇傾向にある。市場の中心的な価格帯は、土地について
は標準地規模で１，５００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域であるが、自己使用目的の取引が中心であり
、収益性よりも居住の快適性が重視される。よって、市場動向を直接反映した多数の取引事例から試算した比準価格の
説得力が高いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記
のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 110,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[103.0]

100
[132.3]

[105.0]
100

89,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からの経済活動の正常化が進むこと
で景気は緩やかな回復が続くことが見込まれ
る。過度なインフレには留意する必要ある。

一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地
域である。近隣地域の地域要因に影響を与え
る特段の要因は認められない。

個別的要因に特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０４７８２３ -238	松戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m県道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
b	２４１０４７８２３ -249	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		２中専高度地区1種 (60,160)
c	２４１０４７８２３ -229	松戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	南3.6m市道、東3.6m、角地		１住居高度地区1種 (59,156)
d	２４１０４７８２３ -231	松戸市		建付地	（　）	袋地等	南4m私道、中間画地		２中専高度地区1種 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,604	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	100,915	100 [ 118.7]	85,017	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	89,300
b	(　 ) 87,502	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	86,730	100 [ 104.5]	82,995		87,100
c	(　 ) 84,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	80,503	100 [ 91.1]	88,368		92,800
d	(　 ) 70,661	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	80,156	100 [ 94.5]	84,821		89,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,300 円／㎡]

松戸 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,005,336	578,056	2,427,280	2,253,000	174,280	（　0.9692） 168,912	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,447,184 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋住宅	89.85	ＬＳ2	179.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	9.5 m x 17.7 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

長屋住宅（１ＬＤＫタイプ・専有面積約６０㎡・全３戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

長屋住宅のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	89.85	100.0	89.85	1,457	130,911	1.0	130,911
							1.0	130,911
～

～

～

～

計		179.70	100.0	179.70		261,822		261,822
								261,822

⑨年額支払賃料	261,822 円　×　12ヶ月　＝　 3,141,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 179.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,141,864 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 260,775 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,881,089 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	261,822 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,401 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 261,822 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 121,846 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,005,336 円　　　　（　 18,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-104	1,370 ( 1,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.9]	100 [100.0]	1,401	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,457 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-512	1,832 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [113.9]	100 [100.0]	1,641
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	30,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	94,256 円	3,141,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,500 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 578,056 円　（　　　　　　 3,482 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 179.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,253,000 円（　　　　　 13,572 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,005,336 円
②総費用	578,056 円
③純収益　①－②	2,427,280 円
④建物等に帰属する純収益	2,253,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	174,280 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	168,912 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,018 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,447,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松戸 -28　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松戸市六実三丁目２２番１２	0402000318979-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考