令和6年1月15日　提出 松戸 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -26 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　上條　公太郎   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市古ケ崎２丁目３１４８番２外 ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4m私道 水道、ガス、下水 北松戸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ミニ開発による行き止まり私 道が多い住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 北松戸駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因は見られないことから、今後も現在の住環境を維持していくものと思料する。また、 地価水準については、当面緩やかな上昇基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は都心への通勤が可能な松戸市や隣接市の住宅地域であり、常磐線西方の小規模住宅が密集するエリアにつ いては特に代替性が強い。需要者は地縁性のある勤労者が中心であり、駅接近性や生活利便性の観点から市場選好性は 若干劣るが、総額的には手頃な物件が多いことから、低調ながらも一定の需要が見受けられる。市場の中心価格帯は、 地域の標準的規模の土地で１，５００万円前後，新築戸建物件で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部共同住宅も散見されるが、自己使用目的の取引が中心のエリアであるため、最有効使用及び市場参加者の 観点から収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は市場の実態に基づく実証的かつ客観的な価格であり、同一需 給圏内の取引事例から市場の需給動向を反映した価格が求められた。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地 からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [124.3] [103.0] 100 98,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や悪化する世界情勢等を背景とする物価 高騰が不動産市場に与える影響等に留意する 必要がある。 駅接近性がやや劣る小規模住宅が密集する住 宅地であり、地域要因に特段の変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％