令和6年1月15日　提出 松戸 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -21 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　篤   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市根木内字辻３５３番１１ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 北小金 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.6 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       134 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 北小金駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特筆する変動要因は見当たらないため、当面は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線沿線各駅を最寄駅とするバス圏域の住宅地域である。需要者は、都心へ通勤する一次取得者 が中心である。最寄り駅への交通接近性は劣るものの、地価の割安感により一定の需要を有する。市場の中心価格帯は 、土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、良好な住環境保護を目的とする第１種低層住居専用地域であり、事業性の観点より賃貸建物の想定が困難 である。また、主たる需要者は、自己居住目的とし居住の快適性を主眼に置いている。以上より、収益還元法の適用は せず、市場取引の実態を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [104.0] 100 [129.9] [101.0] 100 91,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の 効果もあって、景気は一部に足踏みもみられ るが、緩やかに回復している。 小規模戸建住宅が連担するなか、田畑が見ら れる住宅地域である。特筆すべき地域要因の 変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％