別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松戸 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 -13 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.
鑑定評価額 72,900,000 円  １㎡当たりの価格 276,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市岩瀬字住吉町２３番３外
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 南西4m市道 水道、ガス、下水 松戸

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    35 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 松戸駅東方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 画地規模が大きく取引総額がかさむため、今後は画地の細分化が進むと予想される。松戸駅徒歩圏の住宅地で希
少性が高く、地価は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    276,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内及びその隣接市の住宅地域であり、特に松戸駅東口徒歩圏に所在する低層の戸建住宅地と代替競
争関係が強い。主な需要者は、資金力のある地元資産家や都心へ通勤する共働き世帯等の高所得者層である。交通利便
性や生活快適性の高さから根強い人気があり、需要は依然強含みで推移している。土地の中心となる価格帯は標準画地
で７千万円台前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中規模の一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的の取引が中心であり、収益性よ
りも居住の快適性等が重視される住宅地域であり、市場性の観点から取引価格が形成されている。地主によるアパート
経営は見られるものの収益性が価格形成に与える影響は小さいと判断されることから、市場性を反映した実証的価格で
ある比準価格を重視し、収益価格を参考に鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松戸（県） -21             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    272,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの経済活動の正常化が進むこと
で景気は緩やかな回復が続くことが見込まれ
る。過度なインフレには留意する必要ある。


松戸市役所移転を伴う、新拠点ゾーンの整備
計画が発表され、引き続き需要は堅調である
。その他、地域要因に影響を与える要因は認
められない。

個別的要因に特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 松戸 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
６１２３
-2003		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
北6m、角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
b ２４１０４
７８２９
-1437		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南3.7m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
c ２４１０４
７８２９
-1410		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.6m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
d ２４１０４
９７９１
-820		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5m私道、
中間画地
近商

(90,200)
e ２４１０４
４８５４
-1832		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西6m、角地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
342,950  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
336,355 		 100
[ 117.4]
286,503 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
298,000 
b (　           ) 
157,372  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
199,272 		 100
[  82.1]
242,719 
252,000 
c (　           ) 
191,638  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
191,638 		 100
[  73.4]
261,087 
272,000 
d (　           ) 
177,578  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
180,743 		 100
[  67.5]
267,767 
278,000 
e (　           ) 
206,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
193,649 		 100
[  73.4]
263,827 
274,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    276,000 円／㎡]  



松戸 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,286,547 
1,129,127 
6,157,420 
3,921,750 
2,235,670 		 （　0.9734）
2,176,201 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     44,412,265 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 152.23 ＬＳ2 275.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   160 ％   264 ㎡     13.5 m x   19.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ・約４６㎡のファミリータイプ６戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
137.70 
100.0 
137.70 
2,282 
314,231 		 1.0  314,231 
1.0  314,231 

 2～  		 居宅
137.70 
100.0 
137.70 
2,328 
320,566 		 1.0  320,566 
1.0  320,566 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
275.40 
100.0 
275.40 

634,797 		 634,797 
634,797 
⑨年額支払賃料        634,797 円　×　12ヶ月　＝　       7,617,564 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     275.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,617,564 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       632,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,985,306 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           634,797 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,821 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          634,797 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         295,420 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,286,547 円　　　　（　        27,601 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-101		 2,514  
(   2,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
2,514 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,282 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第４
　　　　-102		 1,775  
(   1,701) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 79.2]		 100
[102.0]
2,265 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,300 円  　　　　     58,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 228,527 円  　　　        7,617,564　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      136,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      473,500 円  　　　　     58,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,129,127 円　（　　　　　　         4,277 円／㎡）　　（経費率　　  15.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 211,000 円／㎡　×　     275.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0675     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0703 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,921,750 円  
（　　　　　        14,855 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,286,547 円      
②総費用 1,129,127 円      
③純収益　①－② 6,157,420 円      
④建物等に帰属する純収益 3,921,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,235,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,176,201 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,243 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,412,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市岩瀬字住吉町２３番３
 0402000005316-0000
2 　松戸市岩瀬字住吉町２３番４
 0402000005317-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松戸 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 -13 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　大日南　元就   TEL.
鑑定評価額 72,900,000 円  １㎡当たりの価格 276,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市岩瀬字住吉町２３番３外
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 南西4m市道 水道、ガス、下水 松戸

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    35 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 松戸駅東方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移していくも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    276,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内のＪＲ常磐線「松戸」駅、新京成電鉄線「上本郷」駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需
要者は松戸市及びその隣接市の居住者で都心へ通勤する勤労者である。対象標準地の存する地域は、中規模一般住宅、
アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。交通の利便性及び生活環境が良好なため需要は堅調であるが、供給が少ない。
地価水準は上昇傾向にある。市場の中心的な価格帯は、土地については標準地規模で７，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であるが、自己使用目的の取引が中心であ
り、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例か
ら試算した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松戸（県） -21             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    272,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。個人消費は
、持ち直している。設備投資は、持ち直しに
足踏みがみられる。企業収益は、総じてみれ
ば改善している。

中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅
地域である。周辺の地価水準は上昇傾向にあ
る。


特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 松戸 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
６１２３
-2003		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
北6m、角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
b ２４１０４
４８５４
-1832		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西6m、角地
１低専

(60,100)
c ２４１０４
６７６２
-1632		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5m市道、
北西5m、角地
１低専

(60,100)
d ２４１０４
６７８６
-624		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
342,950  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
336,355 		 100
[ 119.3]
281,940 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
293,000 
b (　           ) 
206,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
193,649 		 100
[  78.2]
247,633 
258,000 
c (　           ) 
222,312  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
216,968 		 100
[  84.2]
257,682 
268,000 
d (　           ) 
266,248  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
263,688 		 100
[  97.5]
270,449 
281,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.3 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    276,000 円／㎡]  



松戸 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,324,483 
1,147,817 
6,176,666 
3,901,500 
2,275,166 		 （　0.9734）
2,214,647 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     45,196,878 円　　　　（　    171,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 152.23 ＬＳ2 275.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   160 ％   264 ㎡     13.5 m x   19.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（平均専有面積約４５．９㎡・各階３戸・合計６戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
137.70 
100.0 
137.70 
2,283 
314,369 		 1.0  314,369 
1.0  314,369 

 2～ 2		 居宅
137.70 
100.0 
137.70 
2,351 
323,733 		 1.0  323,733 
1.0  323,733 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
275.40 
100.0 
275.40 

638,102 		 638,102 
638,102 
⑨年額支払賃料        638,102 円　×　12ヶ月　＝　       7,657,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     275.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,657,224 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       635,550 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,021,674 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           638,102 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,851 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          638,102 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         296,958 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,324,483 円　　　　（　        27,744 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-101		 2,514  
(   2,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
2,441 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,381 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,283 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第４
　　　　-501		 2,080  
(   2,078) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[103.0]
2,321 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 173,400 円  　　　　     57,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 229,717 円  　　　        7,657,224　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      158,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      471,000 円  　　　　     57,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        57,800 円  　　　　     57,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,800 円  　　　　     57,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,147,817 円　（　　　　　　         4,348 円／㎡）　　（経費率　　  15.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     275.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0675     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0703 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,901,500 円  
（　　　　　        14,778 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,324,483 円      
②総費用 1,147,817 円      
③純収益　①－② 6,176,666 円      
④建物等に帰属する純収益 3,901,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,275,166 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,214,647 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,389 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,196,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     171,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市岩瀬字住吉町２３番３
 0402000005316-0000
2 　松戸市岩瀬字住吉町２３番４
 0402000005317-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考