令和6年1月15日　提出 松戸 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -7 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　健一   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市五香４丁目１１番６ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 中小規模の住宅が建 ち周辺に空地が多い 住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 元山 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 元山駅北方 850m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特筆すべき変動要因は見当たらない。中小規模一般住宅が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地域であり、今後とも現 利用状況を維持するものと予測する。需給は安定的であり、今後の地価は上昇基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は私鉄駅を最寄りとする松戸市東部に位置する価格中低位の住宅地域である。需要者の中心は松戸市内及び 周辺市の賃貸住宅等に居住し、平均的所得で家族を扶養する３０歳代のファミリー層の第１次取得者で、地縁選好性を 有する者である。都心接近性はやや劣るが、需給バランスは安定的で値頃感もあり地価は上昇基調にて推移している。 土地取引の中心的価格帯は１５０㎡程度で総額１，０００万円台半ば、新築戸建住宅は３，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は周辺に空地も見られる一般住宅を主とする住宅地域。地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパー ト等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を 重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格 は充分な説得力を有すると判断される。さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [105.5] 100 100 [103.0] 100 [111.8] [104.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松戸市内の不動産需要は、交通接近条件や住 環境により濃淡はあるものの、一般的要因か ら全般的に上昇基調にあり、近年その傾向が 継続している。 特筆すべき変動要因は見当たらない。私鉄駅 徒歩圏内に位置する住宅地で、市内にあって は値頃感もあることから、地価は上昇基調に て推移している。 特筆すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％