別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松戸 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 -4 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　吉田　司   TEL.
鑑定評価額 39,400,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市小金きよしケ丘１丁目１２番１５
 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南東5m市道 水道、ガス、下水 北小金

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　市
道　５ｍ		 交通

施設		 北小金駅東方

460m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、戸建住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。住宅市況は、郊
外住宅地への選好性増加や各種の利便性等から堅調であり、地価はやや上昇傾向が継続すると推定される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線「北小金」駅から徒歩圏の住宅地等である。需要者は、当該地域に地縁を有する者や周辺地
域のやや資金力のある購入層等が中心であるが、良好な住環境や各種の利便性等から、やや広域的な需要も見込める地
域である。当該地域の土地等を求める需要者は従来より安定的に存しており、さらに最近の郊外住宅地への需要増加も
加わり、地価の上昇が継続している。中規模の土地では、４０００万円前後が価格水準の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、一般戸建住宅により土地利用が形成されており、周囲に見受けられる収益物件も土地所有者による相続
対策や有効利用のため建築されたものが存する程度である。そのため土地取引等は、自用の居住やその販売目的での取
引が中心であり、当該地域の価格水準は、それらの取引により価格が形成されている。以上から規範性のある取引事例
による比準価格を採用する事とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松戸 -39                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.4]		 [104.0]
100		 176,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は、金融緩和の継続や郊外住宅地
への需要回帰、又積極的な投資需要等から堅
調な状況にあり、総じて地価の上昇傾向が見
受けられる。

過去１年において街路条件、環境条件等に係
る地域要因の変動は、認められなかった。



個別的要因の特段の変動はない。また個別的
要因の修正率を変動させる市場性の変動も認
められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
４８５４
-1811		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
b ２４１０４
６７８６
-617		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.8m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２４１０４
７１５０
-1225		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４１０４
４８５４
-1814		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
e ２４１０４
８７６６
-412		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
北東6m、角地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
170,410  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
170,916 		 100
[ 100.0]
170,916 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
178,000 
b (　           ) 
172,401  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
172,570 		 100
[ 101.8]
169,519 
176,000 
c (　           ) 
165,052  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
164,243 		 100
[  86.5]
189,876 
197,000 
d (　           ) 
94,706  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
92,612 		 100
[  88.2]
105,002 
109,000 
e (　           ) 
132,484  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
131,465 		 100
[  93.5]
140,604 
146,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    176,000 円／㎡]  



松戸 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,773,720 
843,686 
3,930,034 
3,029,650 
900,384 		 （　0.9692）
872,652 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     17,809,224 円　　　　（　     79,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 134.00 ＬＳ2 232.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   224 ㎡     15.2 m x   14.7 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅４戸想定，平均賃貸面積５８．０４㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段，外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
116.08 
100.0 
116.08 
1,847 
214,400 		 2.0  428,800 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
116.08 
100.0 
116.08 
1,884 
218,695 		 2.0  437,390 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
232.16 
100.0 
232.16 

433,095 		 866,190 
0 
⑨年額支払賃料        433,095 円　×　12ヶ月　＝　       5,197,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     232.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,197,140 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       431,363 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,765,777 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           866,190 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,943 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,773,720 円　　　　（　        21,311 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-702		 1,949  
(   1,797) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 88.0]		 100
[105.0]
1,834 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,847 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第４
　　　　-107		 1,521  
(   1,458) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]
1,858 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 158,000 円  　　　　     39,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 207,886 円  　　　        5,197,140　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      321,900 円  　　　　     39,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        39,500 円  　　　　     39,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,500 円  　　　　     39,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         843,686 円　（　　　　　　         3,766 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     232.16 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,029,650 円  
（　　　　　        13,525 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,773,720 円      
②総費用 843,686 円      
③純収益　①－② 3,930,034 円      
④建物等に帰属する純収益 3,029,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 900,384 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 872,652 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,896 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,809,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市小金きよしケ丘一丁目１２番１５
 0402000081588-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松戸 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 -4 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.
鑑定評価額 39,600,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市小金きよしケ丘１丁目１２番１５
 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南東5m市道 水道、ガス、下水 北小金

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 北小金駅東方

460m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性、居住環境共に良好な戸建住宅、共同住宅を中心とした住宅地域である。地域要因に影響を与える変化は
見受けられず、今後も現状を維持していくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内駅徒歩圏の住宅地域で、ＪＲ常磐線新松戸駅から南柏駅勢圏に強い代替性を有する。需要者の中
心は市内及び隣接市域からの一次取得者で、県内及び都心部へ通勤するサラリーマン世帯が多い。最寄駅周辺には商業
ビル、小売店舗等が点在し、駅徒歩圏で希少性が高い住宅地である。土地は標準地と同規模で総額４０００万円前後、
新築戸建住宅は細分化され概ね４０００万円～５０００万円前後が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。
また、既成市街地であるため原価法の適用も断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、市場性を反映し
た実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松戸 -39                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.5]		 [104.0]
100		 180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得が改善傾向にあり、景気は緩やか
な回復が見込まれるが、物価上昇に伴う消費
動向や、円安の影響等に注視する必要がある
。

駅徒歩圏の希少性の高い住宅地域である。地
価に影響を与える地域要因の変動は見られな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.4
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
４８５４
-1811		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
b ２４１０４
７８２９
-1416		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０４
６７８６
-618		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４１０４
６７８６
-617		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.8m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
170,410  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
170,579 		 100
[ 100.0]
170,579 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
177,000 
b (　           ) 
152,756  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
152,756 		 100
[  96.4]
158,461 
165,000 
c (　           ) 
179,149  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
171,301 		 100
[  96.6]
177,330 
184,000 
d (　           ) 
172,401  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
171,049 		 100
[  96.1]
177,991 
185,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -2.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    177,000 円／㎡]  



松戸 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,806,068 
838,132 
3,967,936 
3,019,020 
948,916 		 （　0.9692）
919,689 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,769,163 円　　　　（　     83,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 134.00 ＬＳ2 232.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   224 ㎡     15.2 m x   14.7 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全４戸（各階２ＤＫタイプ２戸、専用面積約５８㎡／戸）のアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
116.08 
100.0 
116.08 
1,777 
206,274 		 1.0  206,274 
1.0  206,274 

 2～ 2		 居宅
116.08 
100.0 
116.08 
1,830 
212,426 		 1.0  212,426 
1.0  212,426 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
232.16 
100.0 
232.16 

418,700 		 418,700 
418,700 
⑨年額支払賃料        418,700 円　×　12ヶ月　＝　       5,024,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     232.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,024,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       417,025 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,607,375 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           418,700 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,839 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          418,700 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         194,854 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,806,068 円　　　　（　        21,456 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-701		 1,618  
(   1,551) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]
1,707 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,777 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第４
　　　　-702		 1,949  
(   1,797) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]
1,820 
c 千葉第４
　　　　-703		 1,860  
(   1,783) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]
1,808 
松戸 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,000 円  　　　　     40,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 150,732 円  　　　        5,024,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      327,600 円  　　　　     40,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         838,132 円　（　　　　　　         3,742 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     232.16 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,019,020 円  
（　　　　　        13,478 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,806,068 円      
②総費用 838,132 円      
③純収益　①－② 3,967,936 円      
④建物等に帰属する純収益 3,019,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 948,916 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 919,689 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,106 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,769,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市小金きよしケ丘一丁目１２番１５
 0402000081588-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考