別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
木更津 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木更津 5-9 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　陽子   TEL.
鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 木更津市中央３丁目１２４６番６４
｢中央３－１５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
駐車場整備地区

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、マンションが
建ち並ぶ海沿いの商
業地域		 西14m県道、背面道 水道、ガス、下水 木更津

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 木更津駅北西方

1.0km		 法令

規制		 近商
(80,200)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、店舗、マンションが建ち並ぶ海沿いの商業地域であり、地域要因の変動は予想されず、当面の間は
現状のまま維持されると予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ木更津駅、君津駅周辺の商業地域の他、近隣商業地域、郊外路線商業地域等、千葉県南部の地域も
含めて広域的に形成される。主たる需要者は店舗等を目的とする地元の法人等である。当地域は、取引件数は少ないも
のの立地の希少性や用途の多様性として期待でき、地価は上昇傾向で推移している。取引目的や取引主体、画地規模に
よって取引価格は様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は店舗兼共同住宅の賃貸を想定したが、検証に十分な賃貸事例を収集できず、また試算過程において想定要素
が多く相対的に信頼度が劣る。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規
範性の高い事例を採用でき要因比較においても典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よって、市場性を反
映した比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　木更津 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,300 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[103.0]		 100
[150.5]		 [102.0]
100		 44,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 木更津市の人口は前年比では微増傾向であり
、住宅地価上昇を受け、商業地域も比較的堅
調に推移している。


地域要因の特段の変動はなく、将来において
も現状が維持されるものと予測する。地価は
やや上昇傾向で推移するものと予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.3
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 木更津 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７０９
０５７５８
-304		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北東4m、
準角地
近商

(80,200)
b ２３７０９
０６７８７
-301		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西15m市道、
北西6m、角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
c ２３７０９
０６７８７
-325		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西10m国道、
中間画地
準住居
高度地区2種
(60,200)
d ２４１０９
０９２６８
-69		 館山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e ２３７０９
０５５３６
-307		 勝浦市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m市道
、中間画地
（都） 商業

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,320  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
60,665 		 100
[ 136.2]
44,541 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
45,400 
b (　           ) 
63,525  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
61,429 		 100
[ 137.3]
44,741 
45,600 
c (　           ) 
30,036  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  87.0]		 100
[  96.9]
36,341 		 100
[  81.6]
44,536 
45,400 
d (　           ) 
37,722  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
37,722 		 100
[  84.3]
44,747 
45,600 
e (　           ) 
48,690  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,008 		 100
[ 107.9]
44,493 
45,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.5 交通・接近　  +6.9 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.8 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,500 円／㎡]  



木更津 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,998,369 
1,124,842 
4,873,527 
4,456,270 
417,257 		 （　0.9711）
405,198 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      8,269,347 円　　　　（　     30,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
木更津 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＬＳ3 309.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車場整備地区
 80 ％   200 ％   200 ％   272 ㎡     10.3 m x   26.5 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロアー貸し、２・３階はワンルームタイプ各３戸、平均専有面積３１．５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
100.0 
120.00 
1,904 
228,480 		 3.0  685,440 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
94.50 
100.0 
94.50 
1,618 
152,901 		 1.0  152,901 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
309.00 
100.0 
309.00 

534,282 		 991,242 
0 
⑨年額支払賃料        534,282 円　×　12ヶ月　＝　       6,411,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     309.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,411,384 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       542,105 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,989,279 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           991,242 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,090 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,998,369 円　　　　（　        22,053 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３１０９１０
２９６
　　　　-108		 2,238  
(   2,232) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,913 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,909 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,904 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３１０９１０
２９６
　　　　-107		 1,912  
(   1,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,917 
c ２３１０９１０
２９６
　　　　-103		 1,770  
(   1,766) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,898 
木更津 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 290,500 円  　　　　     58,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 195,942 円  　　　        6,531,384　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      493,800 円  　　　　     58,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,124,842 円　（　　　　　　         4,135 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 179,000 円／㎡　×　     309.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,456,270 円  
（　　　　　        16,383 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,998,369 円      
②総費用 1,124,842 円      
③純収益　①－② 4,873,527 円      
④建物等に帰属する純収益 4,456,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 417,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 405,198 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,490 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,269,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 木更津 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　木更津市中央三丁目１２４６番６４
 0403000142964-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
木更津 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木更津 5-9 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　石上　史明   TEL.
鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 木更津市中央３丁目１２４６番６４
｢中央３－１５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
駐車場整備地区

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、マンションが
建ち並ぶ海沿いの商
業地域		 西14m県道、背面道 水道、ガス、下水 木更津

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 木更津駅北西方

1.0km		 法令

規制		 近商
(80,200)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 木更津港に近い商業地域でマンション等も混在する商業地として現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及び君津市における店舗、店舗併用住宅等が存する商業地域である。需要者の中心は同一需給圏
内に営業基盤を有する法人及び個人事業者が主体である。繁華性は高くはないが、沿道添いには飲食店や港の眺望が望
めるマンション等もみられる。既成商業地における取引は少なく、敷地規模によっても取引価格は変動するが、取引の
中心となる価格帯は、土地が２７０㎡程度で１，０００万円～１，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、市場価値を反映した価格である。一方、収
益価格は近隣地域における店舗や事務所の賃貸需要が弱く投資採算性が低いことから、比準価格に比べて低く試算され
た。同一需給圏内では自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は稀であることから市場の実態に
即した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　木更津 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,300 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[103.0]		 100
[150.5]		 [102.0]
100		 44,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アクアライン効果による企業の進出や住宅需
要の増加に伴う背後地の状況の好況に伴い、
商業地の需要も概ね堅調に推移している。


木更津港周辺の商業地域で商況、商業集積度
に変動はなく、需要は概ね安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.3
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 木更津 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１０９
０６７８７
-60		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北2.7m私道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
b ２３７０９
１０２９６
-301		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8.3m市道、
南4m、東3m、
三方路
近商
駐車場整備地区
(80,200)
c ２３７０９
０７３２７
-315		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m国道、
北東5.2m、
二方路
準工

(60,200)
d ２４１０９
０５７５８
-17		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,209  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
33,998 		 100
[  75.9]
44,793 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
45,700 
b (　           ) 
38,356  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
37,984 		 100
[  83.1]
45,709 
46,600 
c (　           ) 
68,776  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
68,169 		 100
[ 148.9]
45,782 
46,700 
d (　           ) 
37,633  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
36,902 		 100
[  84.6]
43,619 
44,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.4 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.4 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +52.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,700 円／㎡]  



木更津 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,041,246 
1,130,944 
4,910,302 
4,479,280 
431,022 		 （　0.9711）
418,565 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      8,542,143 円　　　　（　     31,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
木更津 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＬＳ3 309.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車場整備地区
 80 ％   200 ％   200 ％   272 ㎡     10.3 m x   26.5 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２、３階は想定平均専有面積３１．５㎡の単身者向け住戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
100.0 
120.00 
1,890 
226,800 		 3.0  680,400 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
94.50 
100.0 
94.50 
1,645 
155,453 		 1.0  155,453 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
94.50 
100.0 
94.50 
1,650 
155,925 		 1.0  155,925 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
309.00 
100.0 
309.00 

538,178 		 991,778 
0 
⑨年額支払賃料        538,178 円　×　12ヶ月　＝　       6,458,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     309.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,458,136 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       545,985 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,032,151 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           991,778 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,095 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,041,246 円　　　　（　        22,210 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０９１０
２９６
　　　　-2		 2,697  
(   2,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,926 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,895 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,890 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３１０９１０
２９６
　　　　-109		 1,667  
(   1,665) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,860 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
木更津 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 292,000 円  　　　　     58,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 197,344 円  　　　        6,578,136　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      496,400 円  　　　　     58,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,400 円  　　　　     58,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,400 円  　　　　     58,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,130,944 円　（　　　　　　         4,158 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     309.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,479,280 円  
（　　　　　        16,468 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,041,246 円      
②総費用 1,130,944 円      
③純収益　①－② 4,910,302 円      
④建物等に帰属する純収益 4,479,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 431,022 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 418,565 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,539 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,542,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 木更津 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　木更津市中央三丁目１２４６番６４
 0403000142964-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考