別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
木更津 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木更津 5-7 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁   TEL.
鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 56,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 木更津市請西１丁目５番３
｢請西１－５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 496  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1.2:1		 事務所

ＲＣ3		 事務所、飲食店等が
混在する路線商業地
域		 南東25.5m国道 水道、ガス 木更津

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       496 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 終日、自動車交通量が多い国
道沿いの路線商業地域		 街

路		 ２５．５ｍ国道 交通

施設		 木更津駅南東方

1.7km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車交通量が多く、背後住宅地の熟成度も高いことから需要は高い。進出業種はやや限定的であり、当面は同
程度の利用が継続すると思料する。需給は強含みで推移しており、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね木更津市、君津市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は地元の中小事業者のほか
、チェーン展開の沿道サービス店舗事業者である。郊外型大型店舗との競合はあるものの需給は強含みで推移しており
、地価は上昇傾向にある。土地は５００㎡で２，８００万円程度であるが、複合不動産としては業態もさまざまであり
、中心的価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は少ないながらも規範性の高い事例を採用し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料する
。一方、収益価格は最有効使用の観点、更に投資目的不動産として理論性を有する現実的価格であるが、想定要素が多
いことも否めない。以上より比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに市場の需給動向、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　木更津 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,300 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[103.0]		 100
[117.7]		 [100.0]
100		 56,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アクアライン効果に加え、労働環境の変化で
対岸からの転入需要があり不動産需要が高く
、需給は強含みで推移している。


令和２年３月に「木更津市中心市街地活性化
基本計画」が内閣総理大臣認定を受け、中心
市街地の活力再生、活性化が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 木更津 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０９
１０２９６
-14		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北24m県道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(80,200)
b ２３７０９
０７３２７
-315		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m国道、
北東5.2m、
二方路
準工

(60,200)
c ２３７０９
０６７８７
-329		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南18m県道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
d ２３７０９
０６７８７
-332		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m市道、
北西6m、
二方路
２住居
高度地区1種
地区計画等
(60,200)
e ２４１０９
１０２９６
-19		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北8.2m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,306  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
114,423 		 100
[ 148.6]
77,001 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,000 
b (　           ) 
68,776  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
68,169 		 100
[ 105.7]
64,493 
64,500 
c (　           ) 
68,185  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,912 		 100
[ 118.0]
60,095 
60,100 
d (　           ) 
94,165  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
95,550 		 100
[ 155.5]
61,447 
61,400 
e (　           ) 
32,108  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,975 		 100
[  73.1]
45,109 
45,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.9 交通・接近　  +5.3 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,800 円／㎡]  



木更津 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,640,670 
3,706,011 
13,934,659 
12,934,400 
1,000,259 		 （　0.9507）
950,946 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     19,407,061 円　　　　（　     39,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
木更津 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 294.95 Ｓ3 868.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   496 ㎡     24.0 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  25.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２、３階は事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
294.95 
85.5 
252.10 
2,371 
597,729 		 5.0  2,988,645 
1.0  597,729 

 2～ 2		 事務所
286.70 
87.9 
252.10 
1,897 
478,234 		 3.0  1,434,702 
1.0  478,234 

 3～ 3		 事務所
286.70 
87.9 
252.10 
1,897 
478,234 		 3.0  1,434,702 
1.0  478,234 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
868.35 
87.1 
756.30 

1,554,197 		 5,858,049 
1,554,197 
⑨年額支払賃料      1,554,197 円　×　12ヶ月　＝　      18,650,364 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     756.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,650,364 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,547,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,102,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,858,049 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,718 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,554,197 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         484,568 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,640,670 円　　　　（　        35,566 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０９０７
３２７
　　　　-1		 1,390  
(   1,389) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[104.0]		 100
[ 70.0]
2,387 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,448 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,371 円/㎡）


　基準階     F     B
b ２４１０９０７
３２７
　　　　-2		 2,248  
(   2,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,509 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
木更津 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 940,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 559,511 円  　　　       18,650,364　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      232,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,598,000 円  　　　　    188,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       188,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       188,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,706,011 円　（　　　　　　         7,472 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 188,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 206,000 円／㎡　×　     868.35 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,934,400 円  
（　　　　　        26,077 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,640,670 円      
②総費用 3,706,011 円      
③純収益　①－② 13,934,659 円      
④建物等に帰属する純収益 12,934,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,000,259 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 950,946 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,917 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,407,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 木更津 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　木更津市請西一丁目５番３
 0403000117493-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
木更津 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木更津 5-7 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　石上　史明   TEL.
鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 木更津市請西１丁目５番３
｢請西１－５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 496  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1.2:1		 事務所

ＲＣ3		 事務所、飲食店等が
混在する路線商業地
域		 南東25.5m国道 水道、ガス 木更津

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       496 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５．５ｍ国道 交通

施設		 木更津駅南東方

1.7km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域で、商況・商業集積度に変動はなく、需要は概ね安定している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及び君津市内の商業地で、とりわけ幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、各種店舗展開を
している沿道サービス業者及び事業所等。交通利便性の高いロードサイド型の路線商業地については、需要は堅調なが
らも取引は少なく価格にばらつきがみられる。土地取引自体が少なく、用途や規模により変動が大きいため総額として
の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、市場価値を反映した価格である。一方、収
益価格は近隣地域における店舗や事務所の賃貸需要が弱く投資採算性が低いことから、比準価格に比べて低く試算され
た。同一需給圏内では自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は稀であることから市場の実態に
即した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　木更津 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,300 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[103.0]		 100
[117.7]		 [100.0]
100		 56,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アクアライン効果による企業の進出や住宅需
要の増加に伴う背後地の状況の好況に伴い、
商業地の需要も概ね堅調に推移している。


交通量の多い国道沿いの路線商業地で、背後
の住宅地の旺盛な需要を反映し、地価は上昇
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 木更津 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７０９
０６７８７
-329		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南18m県道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０９
０５７５８
-46		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(80,200)
c ２３７０９
０６７８７
-305		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m国道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
d ２３７０９
０６７８７
-323		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m市道、
北東6m、角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,185  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,912 		 100
[ 124.0]
57,187 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,200 
b (　           ) 
57,305  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,050 		 100
[ 102.2]
56,800 
56,800 
c (　           ) 
44,209  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
44,037 		 100
[  78.2]
56,313 
56,300 
d (　           ) 
51,795  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
49,329 		 100
[  88.5]
55,739 
55,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,500 円／㎡]  



木更津 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,483,286 
3,685,119 
13,798,167 
12,865,600 
932,567 		 （　0.9507）
886,591 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,093,694 円　　　　（　     36,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
木更津 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 294.95 Ｓ3 868.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   496 ㎡     24.0 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  25.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２、３階事務所ともフロア貸しを想定 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
294.95 
85.5 
252.10 
2,350 
592,435 		 5.0  2,962,175 
1.0  592,435 

 2～ 2		 事務所
286.70 
87.9 
252.10 
1,880 
473,948 		 3.0  1,421,844 
1.0  473,948 

 3～ 3		 事務所
286.70 
87.9 
252.10 
1,880 
473,948 		 3.0  1,421,844 
1.0  473,948 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
868.35 
87.1 
756.30 

1,540,331 		 5,805,863 
1,540,331 
⑨年額支払賃料      1,540,331 円　×　12ヶ月　＝　      18,483,972 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     756.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,483,972 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,534,170 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,949,802 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,805,863 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,240 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,540,331 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         480,244 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,483,286 円　　　　（　        35,249 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３１０９１０
２９６
　　　　-107		 1,912  
(   1,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
2,340 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,426 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０９１０
２９６
　　　　-2		 2,697  
(   2,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,497 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
木更津 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 935,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 554,519 円  　　　       18,483,972　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      232,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,589,500 円  　　　　    187,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,685,119 円　（　　　　　　         7,430 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 187,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     868.35 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,865,600 円  
（　　　　　        25,939 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,483,286 円      
②総費用 3,685,119 円      
③純収益　①－② 13,798,167 円      
④建物等に帰属する純収益 12,865,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 932,567 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 886,591 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,093,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 木更津 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　木更津市請西一丁目５番３
 0403000117493-0000
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