別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
木更津 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木更津 5-4 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　植草　文雄   TEL.
鑑定評価額 3,120,000 円  １㎡当たりの価格 38,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 木更津市中央２丁目１４０６番１
｢中央２－５－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模な店舗が多い
既成の商業地域
 北12m市道 水道、ガス、下水 木更津

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ３・４階程度の店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  12.6 ｍ、規模　　        82 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 木更津駅北西方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来の店舗、事務所、店舗併用住宅が建ち並ぶ地域で、特段の変動要因はなく当面は現状維持と予測する。地価
はやや上昇傾向にある
(3)最有効使用の判定 ３・４階程度の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は木更津市を中心とする駅周辺の商住混在地域のほか近隣型や幹線道路沿いの商業地域も含まれる。取引の
中心は店舗、事務所用地等の需要者で地元を地盤とする中小企業や個人事業主である。古くからの小売店舗、事業所、
店舗併用住宅等が混在しており、繁華性は中心市街地より劣る。地価は市全体の商業地の需要増を反映し、やや上昇傾
向で推移している。取引の中心となる価格帯は敷地規模によりまちまちであるが、土地は平米当り４万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は店舗事務所の建設を想定したが繁華性が劣り賃料水準が低く低位に試算された。また、諸経費等に査定要素
が多く相対的に信頼性が劣る。比準価格は広範囲から採用した取引事例から地域要因が類似する事例を重視しており信
頼性が高い。当地域は自己使用目的の店舗、事務所用地の取引が主でもあることから、取引の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　木更津 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,300 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[103.0]		 100
[173.8]		 [100.0]
100		 38,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 木更津市内の商業地は、人口増加、都心アク
セスの向上、大型商業施設の立地等の影響で
、需要は拡大傾向にある。


木更津駅西側の商住混在地域であり、特段の
変動要因は見られないが、市全体の商業地需
要の増加を反映し、地価はやや上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.3
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +79.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 木更津 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０９
０６７８７
-2		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m国道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０９
１０２９６
-17		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
c ２３７０９
１０２９６
-301		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8.3m市道、
南4m、東3m、
三方路
近商
駐車場整備地区
(80,200)
d ２３１０９
０６７８７
-60		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北2.7m私道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
e ２４１０９
１０２９６
-19		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北8.2m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,920  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  83.0]		 100
[ 100.0]
46,281 		 100
[ 112.5]
41,139 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,100 
b (　           ) 
42,350  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,239 		 100
[ 107.5]
40,222 
40,200 
c (　           ) 
38,356  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
37,984 		 100
[  93.7]
40,538 
40,500 
d (　           ) 
30,209  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
33,998 		 100
[  85.6]
39,717 
39,700 
e (　           ) 
32,108  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,975 		 100
[  89.2]
36,967 
37,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  -3.3 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.8 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,100 円／㎡]  



木更津 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,098,911 
875,262 
3,223,649 
3,122,720 
100,929 		 （　0.9750）
98,406 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,008,286 円　　　　（　     24,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
木更津 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 62.40 Ｓ4 220.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   82 ㎡      6.5 m x   12.6 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は事務所を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 廊下、階段は開放型
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.20 
100.0 
55.20 
1,870 
103,224 		 3.0  309,672 
1.0  103,224 

 2～ 2		 事務所
55.20 
100.0 
55.20 
1,600 
88,320 		 2.0  176,640 
1.0  88,320 

 3～ 4		 事務所
55.20 
100.0 
55.20 
1,540 
85,008 		 2.0  170,016 
1.0  85,008 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.80 
100.0 
220.80 

361,560 		 826,344 
361,560 
⑨年額支払賃料        361,560 円　×　12ヶ月　＝　       4,338,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,338,720 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       360,114 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,978,606 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           826,344 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,578 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          361,560 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         112,727 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,098,911 円　　　　（　        49,987 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３７０９０６
７８７
　　　　-301		 2,365  
(   2,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,947 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,928 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,870 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３７０９０６
７８７
　　　　-303		 2,557  
(   2,466) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[ 90.0]
2,029 
c ２３７０９０６
７８７
　　　　-304		 2,533  
(   2,527) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,809 
木更津 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 232,000 円  　　　　     46,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 130,162 円  　　　        4,338,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      394,400 円  　　　　     46,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         875,262 円　（　　　　　　        10,674 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     220.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,122,720 円  
（　　　　　        38,082 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,098,911 円      
②総費用 875,262 円      
③純収益　①－② 3,223,649 円      
④建物等に帰属する純収益 3,122,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 100,929 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 98,406 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,200 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,008,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 木更津 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　木更津市中央二丁目１４０６番１
 0403000142597-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
木更津 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木更津 5-4 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　松島　孝悟   TEL.
鑑定評価額 3,130,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 木更津市中央２丁目１４０６番１
｢中央２－５－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模な店舗が多い
既成の商業地域
 北12m市道 水道、ガス、下水 木更津

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  12.6 ｍ、規模　　        82 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 木更津駅北西方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市道沿いの低層店舗、事務所ビル等が存する商業地域であるが、地域内に特段の変動要因は見当たらず、当面は
現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及び周辺市町村の普通商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は近隣住民向け
を主とする物販・飲食店舗が中心であり、郊外型大型商業施設との競合を避けるため比較的中小規模なものとなってい
る。従来からの個人商店は大型商業施設に押され衰退傾向にあるものの、商業地の需要は上昇傾向となっている。規模
等の個別性が大きく総額取引の中心帯は見出し難いが、単価としては概ね３～４万円／㎡が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自己利用目的の飲食店や近隣住民向けの日用品の販売及び事務所使用の需要者が中心である。従って、投
資採算性の価格に及ぼす影響は比較的低いものと判断される。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程
における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　木更津 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,300 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[103.0]		 100
[173.8]		 [100.0]
100		 38,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 木更津市の商業地は、地価も繁華性の良好な
地域から上昇傾向で推移している。



木更津駅西側の商業地であるが繁華性にやや
劣るが、地価は上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.3
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +79.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 木更津 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０９
０９２６８
-85		 富津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.8m国道
、中間画地
商業

(90,400)
b ２３１０９
０６７８７
-60		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北2.7m私道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
c ２４１０９
０６７８７
-26		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
西3.6m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ２３７０９
０９２６８
-309		 富津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
北6m、角地
商業

(100,400)
e ２３７０９
０６７８７
-309		 君津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12m市道、
南西6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,041  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  96.0]
26,446 		 100
[  68.0]
38,891 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
38,900 
b (　           ) 
30,209  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
33,998 		 100
[  84.8]
40,092 
40,100 
c (　           ) 
58,246  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
57,341 		 100
[ 143.6]
39,931 
39,900 
d (　           ) 
25,275  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
24,539 		 100
[  59.8]
41,035 
41,000 
e (　           ) 
75,690  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
75,690 		 100
[ 188.5]
40,154 
40,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +3.2 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +48.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +76.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,000 円／㎡]  



木更津 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,092,624 
874,663 
3,217,961 
3,122,720 
95,241 		 （　0.9750）
92,860 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,895,102 円　　　　（　     23,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
木更津 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 62.40 Ｓ4 220.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   82 ㎡      6.5 m x   12.6 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階につきフロア貸しで、１階は店舗、２～４階は事務所を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.20 
100.0 
55.20 
1,810 
99,912 		 3.0  299,736 
1.0  99,912 

 2～ 2		 事務所
55.20 
100.0 
55.20 
1,590 
87,768 		 2.0  175,536 
1.0  87,768 

 3～ 4		 事務所
55.20 
100.0 
55.20 
1,570 
86,664 		 2.0  173,328 
1.0  86,664 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.80 
100.0 
220.80 

361,008 		 821,928 
361,008 
⑨年額支払賃料        361,008 円　×　12ヶ月　＝　       4,332,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,332,096 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       359,564 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,972,532 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           821,928 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,537 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          361,008 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         112,555 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,092,624 円　　　　（　        49,910 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０９０５
５３６
　　　　-1		 1,648  
(   1,644) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,791 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,866 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,810 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０９０５
５３６
　　　　-3		 1,695  
(   1,644) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[125.0]		 100
[ 90.0]
1,883 
c ２４１０９０５
５３６
　　　　-2		 2,804  
(   2,797) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[180.0]		 100
[100.0]
1,900 
木更津 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 232,000 円  　　　　     46,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 129,963 円  　　　        4,332,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      394,400 円  　　　　     46,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         874,663 円　（　　　　　　        10,667 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     220.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,122,720 円  
（　　　　　        38,082 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,092,624 円      
②総費用 874,663 円      
③純収益　①－② 3,217,961 円      
④建物等に帰属する純収益 3,122,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 95,241 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 92,860 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,132 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,895,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 木更津 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　木更津市中央二丁目１４０６番１
 0403000142597-0000
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備考