別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
木更津 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木更津 5-2 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　陽子   TEL.
鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 木更津市東中央１丁目３番１２外
｢東中央１－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 駅に近い中層店舗ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 東14m市道 水道、ガス、下水 木更津

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 木更津駅東方

270m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、ＪＲ木更津駅に近接する商業地域である。商業地域として成熟しており地域要因の変動は予想され
ず、当面の間は現状が維持されるものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ木更津駅を中心にＪＲ内房線の各駅周辺の商業地域の他、近隣商業地域、郊外路線商業地域等広域
的に形成される。主たる需要者は店舗、事務所用地等を目的とする地元業者や大手企業である。木更津駅に近接する立
地であり、駅前という希少性から地価は上昇傾向である。取引目的や取引主体、画地規模によって取引価格は様々であ
るため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は店舗、事務所の賃貸を想定したが、検証に十分な賃貸事例を収集できず、また試算過程において想定要素が
多く相対的に信頼度が劣る。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範
性の高い事例を採用でき、要因比較においても典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よって、市場性を反
映した比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　木更津 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,700 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.9]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 木更津市の人口は前年比では微増傾向であり
、住宅地価上昇を受け、商業地域も比較的堅
調に推移している。


地域要因の特段の変動はなく、将来において
も現状が維持されるものと予測する。地価は
上昇傾向で推移するものと予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  -3.9
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 木更津 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０９
１０２９６
-16		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
西4m、角地
商業

(100,300)
b ２４１０９
１０２９６
-14		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北24m県道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(80,200)
c ２４１０９
０６７８７
-4		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東14m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
地区計画等
(60,200)
d ２３７０９
０６７８７
-317		 君津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
北西6m、角地
１住居
高度地区2種
駐車場整備地区
(70,200)
e ２４１０９
０９２６８
-59		 君津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m市道、
北7m、南6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
128,415  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
131,754 		 100
[  93.8]
140,463 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
111,306  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
114,423 		 100
[  80.3]
142,494 
142,000 
c (　           ) 
122,730  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
128,688 		 100
[  90.3]
142,512 
143,000 
d (　           ) 
106,469  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
104,298 		 100
[  73.8]
141,325 
141,000 
e (　           ) 
106,551  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
101,424 		 100
[  71.6]
141,654 
142,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  +1.4 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -7.4 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    141,000 円／㎡]  



木更津 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,908,909 
1,664,084 
6,244,825 
5,522,910 
721,915 		 （　0.9754）
704,156 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     14,669,917 円　　　　（　    108,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
木更津 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 87.40 Ｓ4 349.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   136 ㎡      9.8 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
87.40 
85.8 
75.00 
2,741 
205,575 		 5.0  1,027,875 
1.0  205,575 

 2～ 2		 事務所
87.40 
85.8 
75.00 
2,275 
170,625 		 3.0  511,875 
1.0  170,625 

 3～ 3		 事務所
87.40 
85.8 
75.00 
2,138 
160,350 		 3.0  481,050 
1.0  160,350 

 4～ 4		 事務所
87.40 
85.8 
75.00 
2,138 
160,350 		 3.0  481,050 
1.0  160,350 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
349.60 
85.8 
300.00 

696,900 		 2,501,850 
696,900 
⑨年額支払賃料        696,900 円　×　12ヶ月　＝　       8,362,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,362,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       694,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,668,688 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,501,850 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,942 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          696,900 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         217,279 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,908,909 円　　　　（　        58,154 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３１０９１０
２９６
　　　　-105		 3,196  
(   3,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[138.0]		 100
[ 90.0]
2,859 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,830 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,741 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３１０９１０
２９６
　　　　-106		 2,136  
(   2,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]
2,836 
c ２３１０９１０
２９６
　　　　-107		 1,912  
(   1,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
2,795 
木更津 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 405,500 円  　　　　     81,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 250,884 円  　　　        8,362,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      689,300 円  　　　　     81,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,100 円  　　　　     81,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,100 円  　　　　     81,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,664,084 円　（　　　　　　        12,236 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9754    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 221,000 円／㎡　×　     349.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,522,910 円  
（　　　　　        40,610 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,908,909 円      
②総費用 1,664,084 円      
③純収益　①－② 6,244,825 円      
④建物等に帰属する純収益 5,522,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 721,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 704,156 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,178 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,669,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     108,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 木更津 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　木更津市東中央一丁目３番１２
 0403000190132-0000
2 　木更津市東中央一丁目３番１３
 0403000190133-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
木更津 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木更津 5-2 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　印東　伸泰   TEL.
鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 木更津市東中央１丁目３番１２外
｢東中央１－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 駅に近い中層店舗ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 東14m市道 水道、ガス、下水 木更津

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 木更津駅東方

270m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から徒歩圏内にある商業地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予
測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    111,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ内房線巌根駅、木更津駅及び君津駅を中心とする普通商業地域、近隣商業地域、郊外路線商業
地域及び商住混在地域である。想定される需要者は法人、個人事業者、マンション業者等である。市内の人口増による
背後住宅地の地価上昇の影響を受け、木更津駅周辺商業地の需要も増加傾向にある。取引目的、取引当事者の属性等に
より価格は様々である為、需要の中心となる価格帯は見いだしがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例を採用し、要因比較も適正に行っており、取引の実態を反映した価格が求められた。
収益価格は店舗・事務所の賃貸事例を多数収集しえず、また試算過程に想定が介在する為相対的に信頼性が劣る。従っ
て本件においては多数の取引事例から得られた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ
、周辺地価の動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　木更津 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,700 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.9]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は増加基調にあり、アクアライン効
果等により背後住宅地価格が上昇傾向にある
中、商業地市場においても需給関係は堅調に
推移している。

店舗ビルの建ち並ぶ商業地域であり、地域要
因の大きな変動は特に認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  -3.9
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 木更津 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０９
１０２９６
-15		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
b ２４１０９
０６７８７
-29		 木更津市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
c ２３７０９
０６７８７
-329		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南18m県道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
d ２３７０９
０６７８７
-332		 木更津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m市道、
北西6m、
二方路
２住居
高度地区1種
地区計画等
(60,200)
e ２４１０９
０７３２７
-40		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
地区計画等
(57,167)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,090  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
92,432 		 100
[  65.1]
141,985 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
142,000 
b (　     69,697) 
69,697  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
69,697 		 100
[  48.6]
143,409 
143,000 
c (　           ) 
68,185  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,912 		 100
[  50.5]
140,420 
140,000 
d (　           ) 
94,165  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
95,550 		 100
[  67.4]
141,766 
142,000 
e (　           ) 
93,457  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,569 		 100
[  68.5]
142,436 
142,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -6.6 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　 -10.6 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 -10.6 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 -13.6 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



木更津 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,022,897 
1,684,802 
6,338,095 
5,597,820 
740,275 		 （　0.9754）
722,064 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     15,043,000 円　　　　（　    111,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
木更津 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 87.40 Ｓ4 349.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   136 ㎡      9.8 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
87.40 
85.8 
75.00 
2,732 
204,900 		 5.0  1,024,500 
1.0  204,900 

 2～ 2		 事務所
87.40 
85.8 
75.00 
2,322 
174,150 		 3.0  522,450 
1.0  174,150 

 3～ 3		 事務所
87.40 
85.8 
75.00 
2,186 
163,950 		 3.0  491,850 
1.0  163,950 

 4～ 4		 事務所
87.40 
85.8 
75.00 
2,186 
163,950 		 3.0  491,850 
1.0  163,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
349.60 
85.8 
300.00 

706,950 		 2,530,650 
706,950 
⑨年額支払賃料        706,950 円　×　12ヶ月　＝　       8,483,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,483,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       704,122 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,779,278 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,530,650 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,206 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          706,950 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         220,413 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,022,897 円　　　　（　        58,992 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３１０９１０
２９６
　　　　-105		 3,196  
(   3,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[135.0]		 100
[ 85.0]
2,932 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,821 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,732 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３７０９０６
７８７
　　　　-301		 2,365  
(   2,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,709 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
木更津 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 411,000 円  　　　　     82,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 254,502 円  　　　        8,483,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      698,700 円  　　　　     82,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,200 円  　　　　     82,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,200 円  　　　　     82,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,684,802 円　（　　　　　　        12,388 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9754    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　     349.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,597,820 円  
（　　　　　        41,160 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,022,897 円      
②総費用 1,684,802 円      
③純収益　①－② 6,338,095 円      
④建物等に帰属する純収益 5,597,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 740,275 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 722,064 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,309 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,043,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     111,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 木更津 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　木更津市東中央一丁目３番１２
 0403000190132-0000
2 　木更津市東中央一丁目３番１３
 0403000190133-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考