令和6年1月15日　提出 船橋 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　塚田　孝久   TEL.

鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市藤原３丁目２８７番１ ｢藤原３－１８－２３｣ ②地積 　(㎡) 2,009   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:3 倉庫兼事務所 Ｓ2 工場、倉庫のほか店 舗、住宅も見られる 工業地域 東12m市道 水道、ガス、下水 船橋法典 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  72.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 船橋法典駅北東方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 工場倉庫、店舗等が混在する工業地域で、格別な変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測 する。地価はやや強含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び周辺市の内陸に存する工業系地域一帯である。需要者は主として工場及び作業場または流通業 務を業とする法人等である。当該圏域は湾岸部の工業地と比較すると工場の集積や交通利便性等が劣るため需要は弱か ったが、近時では宅配需要の伸長等から物流施設用地としての需要が高まってきている。土地価格は、画地規模や形状 等の個別性及び取引当事者の属性等により区々で、需要の中心となる価格帯の把握は困難で見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は工業地域である。事業用の賃貸物件は少なく、合理的な賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適 用しない。比準価格は類似地域内から多数収集した信頼性のある取引事例により求められており、市場性を反映した実 証的で説得力を有する価格である。従って、本件では市場の特性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額の関連性 を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し、物流施設の需要は強 い。国内企業物価は横ばいとなっており、鉱 工業生産は持ち直しの兆しがみられる。 工場倉庫の他店舗等も混在して建ち並ぶ地域 。地域要因に特筆すべき変動は認められない 。地価は緩やかに上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％