別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-17 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　昇   TEL.
鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本町６丁目１３２９番２
｢本町６－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ8		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 北18m市道 水道、ガス、下水 船橋

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 船橋

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗、ビルが建ち並ぶ船橋駅北口の商業地域で、地域要因に特段の変動はなく今後とも従前と同様の商業
環境を維持していくものと予測する。需要に対して供給は限られ、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    472,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央総武線、東京メトロ東西線沿線のうち船橋市、市川市、浦安市の商業地域。主な市場参加者は大
手や地元の法人企業、投資会社のほか立地に着目したマンション建設会社等が想定される。交通利便性が良好であり、
商住系のビルが連たんし繁華性にも優れる。人口増加が顕著に見られる県内西部地域にあって需要は底堅いが、当該地
域及その周辺では土地の規模、価格帯は土地ごとにそれぞれ異なるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主な需要者は収益性から意思決定を行う投資家等であり、本来収益価格が重視されるべきである。しかし本件では賃料
や還元利回り等について想定要素が多く、かつ長期的な視点から保守的となったため収益価格は低位に試算された。一
方、比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例から求められ、市場性を反映したものとなった。そこで比準価格
を中心にして収益価格を関連付け、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    500,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 [100.0]
100		 675,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    618,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和２年３月に市内の常住人口が６４万人に
到達した後、令和５年においても、人口・世
帯数ともに漸増傾向で推移している。


船橋駅北側に位置し、主に高層の店舗事務所
ビルが建ち並ぶ商業地域で、人及び車両の通
行量は比較的多く、繁華性も優っている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
７６１８
-323		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,270)
b ２４１０３
５３３１
-1357		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
c ２４１０３
５３３１
-1356		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西15m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
d ２４１０３
９０１５
-1161		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東4m市道、
中間画地
近商

(90,240)
e ２４１０３
９４３７
-433		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23m県道、
西4.4m、角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
505,481  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
554,513 		 100
[  83.1]
667,284 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
667,000 
b (　           ) 
660,422  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
750,900 		 100
[ 105.9]
709,065 
709,000 
c (　           ) 
514,317  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
587,864 		 100
[  85.7]
685,956 
686,000 
d (　           ) 
414,748  		 100
[ 100.0]		 [ 114.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
529,495 		 100
[  75.9]
697,622 
698,000 
e (　           ) 
670,520  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
671,159 		 100
[  89.2]
752,420 
752,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.2 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    690,000 円／㎡]  



船橋 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,633,226 
5,838,410 
21,794,816 
16,910,900 
4,883,916 		 （　0.9554）
4,666,093 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    108,513,791 円　　　　（　    472,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 180.33 ＲＣ7 1,001.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   230 ㎡     14.2 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロアー貸し、２階～７階はファミリータイプの住戸で平均専有面積５９㎡程度の賃貸建物を想定した。 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 外階段型で内部共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.25 
83.4 
146.16 
4,566 
667,367 		 8.0  5,338,936 
1.0  667,367 

 2～ 2		 居宅
137.67 
86.2 
118.65 
2,468 
292,828 		 1.0  292,828 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
137.67 
86.2 
118.65 
2,517 
298,642 		 1.0  298,642 
0.0  0 

 5～ 6		 居宅
137.67 
86.2 
118.65 
2,567 
304,575 		 1.0  304,575 
0.0  0 

 7～ 7		 居宅
137.67 
86.2 
118.65 
2,616 
310,388 		 1.0  310,388 
0.0  0 

計
1,001.27 
85.7 
858.06 

2,477,017 		 7,148,586 
667,367 
⑨年額支払賃料      2,477,017 円　×　12ヶ月　＝　      29,724,204 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     858.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,724,204 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,467,109 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,257,095 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,148,586 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,553 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          667,367 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         310,578 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,633,226 円　　　　（　       120,144 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３５５
３７
　　　　-3115		 2,265  
(   2,173) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]
2,482 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,468 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３６４
６８
　　　　-3370		 2,688  
(   2,473) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,444 
c ２４１０３３６
３９
　　　　-3712		 2,467  
(   2,365) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,467 
船橋 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,315,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,486,210 円  　　　       29,724,204　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      275,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,235,500 円  　　　　    263,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       263,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       263,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,838,410 円　（　　　　　　        25,384 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 263,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,001.27 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,910,900 円  
（　　　　　        73,526 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,633,226 円      
②総費用 5,838,410 円      
③純収益　①－② 21,794,816 円      
④建物等に帰属する純収益 16,910,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,883,916 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,666,093 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    108,513,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     472,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本町六丁目１３２９番２
 0407000286271-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-17 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小出　聡子   TEL.
鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 679,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本町６丁目１３２９番２
｢本町６－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ8		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 北18m市道 水道、ガス、下水 船橋

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 船橋駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ船橋駅に至近の市道沿いの中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域で地域要因に特段の変更はない。当面
は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    697,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    511,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び隣接市内のＪＲ中央・総武線沿線の商業地である。需要者は県内の法人等で、特に大規模画地
はマンションディベロッパーも見込まれる。海外情勢・円安等今後の状況はやや不透明であるが、現状まで続いてきた
低金利等の影響もあり、ＪＲ中央・総武線駅周辺の商業地は稀少性の観点から潜在的需要は高く地価は上昇した。市場
で中心となる価格帯は、取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広域的な同一需給圏内の類似地域等の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、商業地域にお
ける収益目的の不動産の価格決定では重視されるべき価格であるが、本件では土地価格に見合った純収益を期待するこ
とができないため低めに求められた。したがって比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    500,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.8]		 [100.0]
100		 676,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    618,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢・円安・物価高騰等今後の動向は不
透明であるが、長く続いてきた低金利下で不
動産需要は底堅く現状においては堅調に推移
しているである。

最寄駅から近い利便性の高い商業地域であり
、地価は一般的要因の影響から上昇した。特
別な地域要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
５３３１
-1354		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.2m市道
、中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
b ２４１０３
７６１８
-323		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,270)
c ２４１０３
６４６８
-776		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12.5m国
道、中間画地
準住居
高度2種最高31m
(70,200)
d ２４１０３
５８２５
-1873		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東11m県道、
西2.7m、
二方路
近商
高度地区2種
都市計画道路
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
568,712  		 100
[ 100.0]		 [ 123.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
700,084 		 100
[  99.6]
702,896 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
703,000 
b (　           ) 
505,481  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
554,513 		 100
[  83.9]
660,921 
661,000 
c (　           ) 
452,166  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
512,756 		 100
[  73.8]
694,791 
695,000 
d (　           ) 
353,280  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.8]
530,601 		 100
[  73.0]
726,851 
727,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    697,000 円／㎡]  



船橋 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,064,586 
5,868,019 
22,196,567 
16,910,900 
5,285,667 		 （　0.9554）
5,049,926 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    117,440,140 円　　　　（　    511,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 180.33 ＲＣ7 1,001.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   230 ㎡     14.2 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ７階建店舗兼住宅を想定　１階店舗：フロア貸　２階～７階：ファミリータイプ平均専有約５９㎡ ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.25 
83.4 
146.16 
4,725 
690,606 		 8.0  5,524,848 
1.0  690,606 

 2～ 2		 共同住宅
137.67 
86.2 
118.65 
2,504 
297,100 		 1.0  297,100 
0.0  0 

 3～ 4		 共同住宅
137.67 
86.2 
118.65 
2,552 
302,795 		 1.0  302,795 
0.0  0 

 5～ 6		 共同住宅
137.67 
86.2 
118.65 
2,600 
308,490 		 1.0  308,490 
0.0  0 

 7～ 7		 共同住宅
137.67 
86.2 
118.65 
2,650 
314,423 		 1.0  314,423 
0.0  0 

計
1,001.27 
85.7 
858.06 

2,524,699 		 7,358,941 
690,606 
⑨年額支払賃料      2,524,699 円　×　12ヶ月　＝　      30,296,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     858.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,296,388 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,514,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,781,788 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,358,941 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,481 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          690,606 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         215,317 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,064,586 円　　　　（　       122,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３６４
６８
　　　　-3369		 7,036  
(   6,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
5,181 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,890 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,725 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０３６４
６８
　　　　-3368		 4,016  
(   3,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,600 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,315,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,514,819 円  　　　       30,296,388　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      276,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,235,500 円  　　　　    263,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       263,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       263,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,868,019 円　（　　　　　　        25,513 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 263,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,001.27 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,910,900 円  
（　　　　　        73,526 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,064,586 円      
②総費用 5,868,019 円      
③純収益　①－② 22,196,567 円      
④建物等に帰属する純収益 16,910,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,285,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,049,926 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,956 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,440,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     511,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本町六丁目１３２９番２
 0407000286271-0000
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備考