別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-14 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　塚田　孝久   TEL.
鑑定評価額 50,600,000 円  １㎡当たりの価格 411,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本町５丁目１４３５番１３
｢本町５－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中高層の店舗付共同
住宅が建ち並ぶ近隣
商業地域		 西8.8m市道、北側道 水道、ガス、下水 船橋

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       123 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．８ｍ市道 交通

施設		 船橋駅北東方

350m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域で、特別な変動要因は認められず、当面は現状のまま推移する
と予測する。地価は上昇傾向で推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    433,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    335,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武線沿線のうち船橋市、市川市及び習志野市内の商業地域一帯。需要者の中心は地元の不動産業者、
個人投資家及び地元企業等が想定される。新型コロナの５類移行による人流の回復、低金利の継続等を背景に需要は堅
調な一方、供給が限定的な構造は続いており、地価は上昇している。商業地域では画地の規模や取引価格は区々で需要
の中心となる価格帯については把握が困難で見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域内から収集した信頼性のある取引事例から求められており、市場特性を反映した実証的で説得力を
有する価格と言える。一方、収益価格は収益獲得を目的とする需要者の視点を反映した価格であるが、想定要素が多く
不確実性を伴う側面を有し、比準価格に比し説得力はやや弱い。従って、本件鑑定評価額の決定に当たっては比準価格
と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    500,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[139.7]		 [102.0]
100		 409,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    361,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。低金利は継続
しており、資金調達力のある投資家等の投資
需要は根強く、地価は上昇している。


ＪＲ船橋駅に近い繁華性のやや劣る中高層の
店舗付き共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域で
、需給はタイトなことから地価は上昇してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.1
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
６４６８
-779		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東1.8m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
b ２４１０３
７６１８
-323		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,270)
c ２４１０３
５３３１
-1356		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西15m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
d ２４１０３
５７５７
-1606		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
e ２４１０３
９４３７
-476		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m国道、
中間画地
近商
高度2種最高31m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
319,543  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
367,794 		 100
[  81.4]
451,835 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
461,000 
b (　           ) 
505,481  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
554,513 		 100
[ 118.4]
468,339 
478,000 
c (　           ) 
514,317  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
587,864 		 100
[ 145.0]
405,423 
414,000 
d (　           ) 
496,378  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
538,570 		 100
[ 107.9]
499,138 
509,000 
e (　           ) 
349,265  		 100
[ 100.0]		 [ 127.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
445,313 		 100
[ 106.5]
418,134 
426,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.8 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.2 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  +9.3 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    433,000 円／㎡]  



船橋 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,752,519 
2,085,915 
7,666,604 
5,812,720 
1,853,884 		 （　0.9554）
1,771,201 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     41,190,721 円　　　　（　    335,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 88.00 ＲＣ5 366.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 100 ％   300 ％   300 ％   123 ㎡      9.5 m x   12.8 m  前面道路：市道     　   8.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸し）、２階～５階は各階１の２ＬＤＫタイプ、 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
87.12 
86.5 
75.33 
3,300 
248,589 		 5.0  1,242,945 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
69.84 
93.8 
65.53 
2,224 
145,739 		 1.0  145,739 
1.0  145,739 

 3～ 3		 居宅
69.84 
93.8 
65.53 
2,310 
151,374 		 1.0  151,374 
1.0  151,374 

 4～ 4		 居宅
69.84 
93.8 
65.53 
2,398 
157,141 		 1.0  157,141 
1.0  157,141 

 5～ 5		 居宅
69.84 
93.8 
65.53 
2,508 
164,349 		 1.0  164,349 
1.0  164,349 

計
366.48 
92.1 
337.45 

867,192 		 1,861,548 
618,603 
⑨年額支払賃料        867,192 円　×　12ヶ月　＝　      10,406,304 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     337.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,406,304 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       863,723 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,542,581 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,861,548 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,070 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          618,603 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         192,868 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,752,519 円　　　　（　        79,289 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３３６
３９
　　　　-3715		 2,651  
(   2,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[107.1]		 100
[ 99.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,273 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,233 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,224 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３３６
３９
　　　　-3716		 2,210  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 100
[100.0]
2,154 
c ２４１０３３６
３９
　　　　-3717		 2,674  
(   2,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.2]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,272 
船橋 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 542,400 円  　　　　     90,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 520,315 円  　　　       10,406,304　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      768,400 円  　　　　     90,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,400 円  　　　　     90,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,400 円  　　　　     90,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,085,915 円　（　　　　　　        16,959 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     366.48 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,812,720 円  
（　　　　　        47,258 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,752,519 円      
②総費用 2,085,915 円      
③純収益　①－② 7,666,604 円      
④建物等に帰属する純収益 5,812,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,853,884 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,771,201 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,400 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,190,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     335,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本町五丁目１４３５番１３
 0407000285802-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-14 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　達也   TEL.
鑑定評価額 49,800,000 円  １㎡当たりの価格 405,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本町５丁目１４３５番１３
｢本町５－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中高層の店舗付共同
住宅が建ち並ぶ近隣
商業地域		 西8.8m市道、北側道 水道、ガス、下水 船橋

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．８ｍ市道 交通

施設		 船橋駅北東方

350m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域として成熟しており、地域要因については格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する
。為替相場の変動、物価の変動及び金利の変動等の影響が地価水準の予測を困難にしている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    425,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    297,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県北西部の主要駅周辺の普通商業地が存する範囲であり、典型的需要者として地元で事業展開して
いる企業・法人等が中心になるものと想定される。市場の需給動向については、緊急事態宣言やまん延防止等重点措置
の行動制限が解除され、大幅な金利上昇もなく低金利の状況が継続していることもあり、収益用不動産に対する需要の
強い回復が認められる。市場での中心価格帯は土地・建物一体で１億円～３億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は売買市場の実態を反映した実証的・客観的な価格である。収益価格は収益性の観点から価格接近した価格で
あり、各種の想定要素はあるものの、対象標準地は収益性が重視される商業地域に存することから無視することのでき
ない価格である。本件では相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検
討及び単価と総額の関連も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    500,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[141.3]		 [102.0]
100		 404,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    361,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の５類移行後は、
人の移動は戻りつつあり、特に飲食店等の店
舗での収益性に向上がみられる。


一般的要因の内、特に経済的要因の影響を受
けやすい地域である。コロナ禍の影響からの
回復が徐々に見られつつあり、最寄駅の乗降
者数が増加した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.1
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
８４２１
-49		 習志野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東19m県道、
南西12.5m、
角地
近商

(100,300)
b ２４１０３
９６３３
-528		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13m国道、
中間画地
近商
高度地区2種
(80,200)
c ２４１０３
７６１８
-323		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,270)
d ２４１０３
９０１５
-1161		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東4m市道、
中間画地
近商

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
329,567  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
327,684 		 100
[  76.6]
427,786 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
436,000 
b (　           ) 
329,460  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
373,937 		 100
[  89.1]
419,682 
428,000 
c (　           ) 
505,481  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
554,513 		 100
[ 136.6]
405,939 
414,000 
d (　           ) 
414,748  		 100
[ 100.0]		 [ 114.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
529,495 		 100
[ 128.6]
411,738 
420,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  -7.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.2 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.2 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    425,000 円／㎡]  



船橋 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,863,513 
2,405,880 
8,457,633 
6,815,800 
1,641,833 		 （　0.9554）
1,568,607 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     36,479,233 円　　　　（　    297,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 88.00 ＲＣ5 366.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 100 ％   300 ％   300 ％   123 ㎡      9.5 m x   12.8 m  前面道路：市道     　   8.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２階以上が共同住宅（２ＤＫ　平均６５㎡　全４室）利用の賃貸用不動産を想定した。 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 同種の建物を検討し査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
87.12 
86.5 
75.33 
4,200 
316,386 		 10.0  3,163,860 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
69.84 
93.8 
65.53 
2,400 
157,272 		 2.0  314,544 
1.0  157,272 

 3～ 3		 居宅
69.84 
93.8 
65.53 
2,450 
160,549 		 2.0  321,098 
1.0  160,549 

 4～ 4		 居宅
69.84 
93.8 
65.53 
2,500 
163,825 		 2.0  327,650 
1.0  163,825 

 5～ 5		 居宅
69.84 
93.8 
65.53 
2,550 
167,102 		 2.0  334,204 
1.0  167,102 

計
366.48 
92.1 
337.45 

965,134 		 4,461,356 
648,748 
⑨年額支払賃料        965,134 円　×　12ヶ月　＝　      11,581,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     337.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,581,608 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       961,273 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,620,335 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,461,356 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,911 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          648,748 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         202,267 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,863,513 円　　　　（　        88,321 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３７６
１８
　　　　-3162		 2,531  
(   2,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[107.8]		 100
[100.0]
2,498 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,472 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３７６
１８
　　　　-3163		 2,839  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[115.2]		 100
[107.0]
2,450 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 636,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 579,080 円  　　　       11,581,608　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      901,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,405,880 円　（　　　　　　        19,560 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     366.48 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,815,800 円  
（　　　　　        55,413 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,863,513 円      
②総費用 2,405,880 円      
③純収益　①－② 8,457,633 円      
④建物等に帰属する純収益 6,815,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,641,833 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,568,607 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,753 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,479,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     297,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本町五丁目１４３５番１３
 0407000285802-0000
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備考