別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-5 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　潤   TEL.
鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市西船４丁目２８７番３
｢西船４－１８－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ7		 店舗併用住宅等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北東13m国道 水道、ガス、下水 西船橋

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       235 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ国道 交通

施設		 西船橋駅北西方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後とも現況の状
態が継続すると予想される。国道沿いで希少性も高く地価は今後も上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    589,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内及び市川市、浦安市内等の幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は首都圏等の法人事業者
、地元企業及び投資家等が想定される。駅、都心へのアクセスが良好な商業地であり、希少性があるため、投資や自用
目的の需要とも旺盛であり、地価は上昇している。取引自体が少なく中心価格帯を把握することは困難であるが、標準
的規模で総額１億３，０００万円程度が相場である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ希少性の高い商業地域であり、取引において自用目的での需要のほか、投資家等
の高い需要が想定されることから収益性も考慮される。同一需給圏内に存する取引事例を重視して得た比準価格は実証
的で説得力があるため規範性が高く、また、収益性を反映した収益価格にも高い規範性が認められることから、両試算
価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　船橋 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    540,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症による市場への影
響懸念がうすれつつある中で、不動産市場は
堅調な需要に支えられ成長を継続している。


地域要因に変化はないものの、都心へのアク
セスが良好な幹線道路沿い商業地で物件に希
少性があり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％ +3.7 ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
３６３９
-1407		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西15m県道、
東8.5m、角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
b ２４１０３
５８２５
-1875		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m国道、
南東2.7m、
角地
近商
高度地区1種
(90,200)
c ２４１０３
９６３３
-501		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m県道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
d ２４１０３
６４６８
-776		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12.5m国
道、中間画地
準住居
高度2種最高31m
(70,200)
e ２４１０３
６４６８
-780		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18.6m市道、
中間画地
準住居
高度2種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
396,000  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
413,726 		 100
[  71.6]
577,830 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
578,000 
b (　           ) 
444,426  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
500,682 		 100
[  84.3]
593,929 
594,000 
c (　           ) 
380,667  		 100
[ 100.0]		 [ 114.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
434,722 		 100
[  73.9]
588,257 
588,000 
d (　           ) 
452,166  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
512,756 		 100
[  85.0]
603,242 
603,000 
e (　           ) 
392,495  		 100
[ 100.0]		 [ 115.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
454,117 		 100
[  75.1]
604,683 
605,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    589,000 円／㎡]  



船橋 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,846,771 
4,990,147 
21,856,624 
16,445,000 
5,411,624 		 （　0.9546）
5,165,936 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    117,407,636 円　　　　（　    500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 133.34 ＲＣ10 1,023.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   235 ㎡     10.8 m x   21.6 m  前面道路：国道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの店舗、２～１０階は５０㎡程度のファミリー向住戸を各階２戸を想定した。 ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
86.08 
55.5 
47.77 
3,552 
169,679 		 6.0  1,018,074 
1.0  169,679 

 2～ 2		 居宅
104.20 
94.5 
98.47 
2,368 
233,177 		 1.0  233,177 
1.0  233,177 

 3～ 5		 居宅
104.20 
94.5 
98.47 
2,415 
237,805 		 1.0  237,805 
1.0  237,805 

 6～ 8		 居宅
104.20 
94.5 
98.47 
2,463 
242,532 		 1.0  242,532 
1.0  242,532 

 9～10		 居宅
104.20 
94.5 
98.47 
2,510 
247,160 		 1.0  247,160 
1.0  247,160 

計
1,023.88 
91.2 
934.00 

2,338,187 		 3,186,582 
2,338,187 
⑨年額支払賃料      2,338,187 円　×　12ヶ月　＝　      28,058,244 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     934.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,058,244 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,328,834 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,729,410 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,186,582 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,221 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,338,187 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,088,140 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,846,771 円　　　　（　       114,242 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３１０
２６６
　　　　-3776		 2,067  
(   1,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.0]		 100
[125.0]		 100
[101.0]
2,373 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,368 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３７６
３２
　　　　-4052		 2,733  
(   2,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[107.0]		 100
[102.0]
2,582 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,265,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 841,747 円  　　　       28,058,244　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      226,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,150,500 円  　　　　    253,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上すべき特段の費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,990,147 円　（　　　　　　        21,235 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 253,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,023.88 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,445,000 円  
（　　　　　        69,979 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,846,771 円      
②総費用 4,990,147 円      
③純収益　①－② 21,856,624 円      
④建物等に帰属する純収益 16,445,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,411,624 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,165,936 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,983 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,407,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市西船四丁目２８７番３
 0407000207391-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-5 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　倉坂　和斗   TEL.
鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市西船４丁目２８７番３
｢西船４－１８－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ7		 店舗併用住宅等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北東13m国道 水道、ガス、下水 西船橋

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  21.6 ｍ、規模　　       235 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １３ｍ国道 交通

施設		 西船橋駅北西方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。今後も現状の利
用形態を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    589,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    499,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市及び市川市内の路線商業地域である。最寄駅の「西船橋」駅は複数路線が利用可能であることか
ら交通利便性が高い地域であり、需要は旺盛である半面、供給は限定的である。主たる需要者は賃貸用店舗付共同住宅
建設目的の不動産業者、デベロッパー等が中心である。土地の価格は立地、規模等によって大きく異なるが、標準画地
規模では１億３千万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸事業を行う目的で取得する場合の採算価格であり、比準価格は市場での取引に基づいた実証的な価格で
ある。典型的需要者である不動産業者またはデベロッパーは収益性を重視するとともに、市場性をも重視するものと判
断される。したがって本件においては比準価格と収益価格を関連付けて、その他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　船橋 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    540,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナが５類感染症に移行されたことに
伴い、商業地域の人流は回復傾向にある。一
方で物価上昇、金利動向が景気下押しリスク
となっている。

西船橋駅近くの国道沿いの商業地域であり、
繁華性は良好である。供給は限定的で稀少性
の高さから地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％ +3.7 ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
６４６８
-776		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12.5m国
道、中間画地
準住居
高度2種最高31m
(70,200)
b ２４１０３
９４３７
-481		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12.3m国
道、中間画地
近商
高度地区1種
(90,200)
c ２４１０３
５８２５
-1875		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m国道、
南東2.7m、
角地
近商
高度地区1種
(90,200)
d ２４１０３
９４３７
-475		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m国道、
南東4.5m、
角地
準住居
高度2種最高31m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
452,166  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
512,756 		 100
[  83.3]
615,553 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
616,000 
b (　           ) 
387,612  		 100
[ 100.0]		 [ 126.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
489,554 		 100
[  83.1]
589,114 
589,000 
c (　           ) 
444,426  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
500,682 		 100
[  84.3]
593,929 
594,000 
d (　           ) 
362,016  		 100
[ 100.0]		 [ 121.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
419,939 		 100
[  73.4]
572,124 
572,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -7.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    589,000 円／㎡]  



船橋 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,340,113 
5,315,965 
23,024,148 
17,615,000 
5,409,148 		 （　0.9546）
5,163,573 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    117,353,932 円　　　　（　    499,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 133.34 ＲＣ10 1,023.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   235 ㎡     10.8 m x   21.6 m  前面道路：国道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階～１０階：住居（各階約５０㎡×２戸） ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
86.08 
55.5 
47.74 
3,809 
181,842 		 6.0  1,091,052 
1.0  181,842 

 2～ 2		 居宅
104.20 
94.5 
98.42 
2,539 
249,888 		 1.0  249,888 
1.0  249,888 

 3～ 5		 居宅
104.20 
94.5 
98.42 
2,564 
252,349 		 1.0  252,349 
1.0  252,349 

 6～ 8		 居宅
104.20 
94.5 
98.42 
2,590 
254,908 		 1.0  254,908 
1.0  254,908 

 9～10		 居宅
104.20 
94.5 
98.42 
2,615 
257,368 		 1.0  257,368 
1.0  257,368 

計
1,023.88 
91.2 
933.52 

2,468,237 		 3,377,447 
2,468,237 
⑨年額支払賃料      2,468,237 円　×　12ヶ月　＝　      29,618,844 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     933.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,618,844 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,458,364 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,160,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,377,447 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,971 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,468,237 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,148,662 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,340,113 円　　　　（　       120,596 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３１０
３８９
　　　　-3307		 2,869  
(   2,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]
2,653 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,649 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,539 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３１０
３８９
　　　　-3308		 2,717  
(   2,605) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]
2,644 
c ２４１０３１０
３８９
　　　　-3306		 3,128  
(   3,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
2,837 
船橋 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,355,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 888,565 円  　　　       29,618,844　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      226,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,303,500 円  　　　　    271,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,315,965 円　（　　　　　　        22,621 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 271,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　   1,023.88 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,615,000 円  
（　　　　　        74,957 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,340,113 円      
②総費用 5,315,965 円      
③純収益　①－② 23,024,148 円      
④建物等に帰属する純収益 17,615,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,409,148 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,163,573 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,973 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,353,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     499,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市西船四丁目２８７番３
 0407000207391-0000
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備考