令和6年1月15日　提出 船橋 -80　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -80 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高城　直樹   TEL.

鑑定評価額 33,600,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市海神４丁目４６６番３ ｢海神４－１５－１０｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東3.3m市道 水道、ガス、下水 海神 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．３ｍ市道 交通 施設 海神駅北東方 350m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現在の住環境を維持すると予測する。今後の地価は一般的要因の 下、緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    251,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市中心部周辺にあって、ＪＲ中央・総武線、京成本線、東武野田線及び東葉高速鉄道の各駅を最寄り 駅とする住宅地域である。需要者の中心は船橋市及び周辺市への就業者及び都心通勤の一次・二次取得者層である。細 街路が多く街路条件はやや劣るが、葛飾風致地区に指定された旧来からの住宅地域で根強い需要が認められる。取引価 格の中心は標準画地規模の土地で３２～３５百万円程度、新築戸建物件で総額４５～５５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は風致地区に指定され、建蔽率４０％、容積率８０％の低層の戸建住宅地域である。アパート等の収益物件の 想定は事業収支の観点から現実的ではないと判断し、収益還元法は非適用とした。対象標準地が居住の快適性を重視す る住宅地域に存することから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従っ て、当該比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    349,000 円／㎡ [108.9] 100 100 [102.0] 100 [151.4] [102.0] 100 251,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    231,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地の地価は低金利下にあってテレ ワークの広がり等を背景に生活利便性等によ る程度の差はあるが、総じて上昇傾向を示し た。 私鉄線最寄り駅から徒歩圏内の小規模一般住 宅が建ち並ぶ住宅地域であり、一般的要因の 下、地価は昨年に続き上昇傾向を示した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.9 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +38.5 行政　　　　　　  +6.2 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％