鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
船橋 -77　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -77

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　昇

TEL.

鑑定評価額

21,100,000 円

１㎡当たりの価格

128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市薬円台２丁目８８番３７｢薬円台２－１１－１｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度1種最高20m (60,160)
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパートが混在する住宅地域	東4m私道	水道、ガス、下水	習志野 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.4 ｍ、奥行　約　　 13.3 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ私
道

交通

施設

習志野駅南方

800m

法令

規制

１中専
(60,160)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅から徒歩圏内に所在し戸建て住宅のほかアパートも見られる住宅地域である。地域には格別の変動要因
はなく現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新京成電鉄沿線のうち船橋市内の住宅地域。需要者の中心は船橋市内に居住し、都内に通勤する一次取得
の勤労者者層である。戸建住宅のほかアパートも見られるが、最寄り駅から徒歩圏内にあること等から需給の状態は比
較的安定的に推移している。土地は標準的な画地規模で２，０００万円台前半、また敷地の規模を小さくした新築の戸
建物件は３，０００万円台前半程度が需要の中心をなしている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では共同住宅に比べて戸建住宅が多くを占めることから不動産売買に際しては実際の取引価格が指標とされる
。そのため土地価格に見合う賃料水準が形成され難く、収益価格は相対的に低位に求められた。他方で比準価格は同一
需給圏内の類似地域における取引事例を採用し、取引の指標となり得る実証的な比準価格を試算し得た。そこで代表標
準地の価格との検討を踏まえたうえで比準価格を採用し収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 -37 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 139,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[102.0]

100
[115.2]

[103.0]
100

129,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年３月に市内の常住人口が６４万人に
到達した後、令和５年においても、人口・世
帯数ともに漸増傾向で推移している。

周辺の道路は狭隘のものも多いが、居住環境
は比較的優り、熟成度の高い閑静な住宅地域
を形成している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.3
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +0.8
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -77　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０３９０３９ -922	船橋市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,160)
b	２４１０３６８１５ -2012	船橋市		建付地	（　）	不整形	東4m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,160)
c	２４１０３１０３８９ -625	船橋市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,160)
d	２４１０３９０３９ -912	船橋市		建付地	（　）	台形	北4.5m私道、東4m、角地		１住居高度1種最高20m (60,180)
e	２４１０３９６４９ -1911	船橋市		建付地	（　）	長方形	東4.5m私道、北4m、西4m、三方路		１住居高度1種最高20m (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,887	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	133,532	100 [ 105.1]	127,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 79,619	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.4]	102,181	100 [ 94.1]	108,588		112,000
c	(　 ) 116,620	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	120,309	100 [ 98.2]	122,514		126,000
d	(　 ) 108,893	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	116,782	100 [ 95.4]	122,413		126,000
e	(　 ) 131,367	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	130,116	100 [ 103.4]	125,838		130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

船橋 -77　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,978,765	583,470	2,395,295	1,862,000	533,295	（　0.9728） 518,789	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,808,104 円　　　　（　 65,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -77　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.87	ＬＳ2	175.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	12.4 m x 13.3 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建てで、各階２戸（各４４㎡程度）で計４戸の賃貸住戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等の共用部分を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	87.56	100.0	87.56	1,529	133,879	1.0	133,879
							0.0	0
2～ 2	居宅	87.56	100.0	87.56	1,560	136,594	1.0	136,594
							0.0	0
～

～

～

計		175.12	100.0	175.12		270,473		270,473
								0

⑨年額支払賃料	270,473 円　×　12ヶ月　＝　 3,245,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 175.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,245,676 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 269,391 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,976,285 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	270,473 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,480 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,978,765 円　　　　（　 18,053 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０３５７５７　　　　-3806	1,860 ( 1,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [ 97.0]	1,572	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,581 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４１０３６４６８　　　　-3367	1,562 ( 1,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,580
c	２４１０３９４３７　　　　-3239	1,587 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	1,595

船橋 -77　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,000 円	28,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,370 円	3,245,676　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 583,470 円　（　　　　　　 3,536 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 175.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,862,000 円（　　　　　 11,285 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,978,765 円
②総費用	583,470 円
③純収益　①－②	2,395,295 円
④建物等に帰属する純収益	1,862,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	533,295 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	518,789 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,808,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 -77　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市薬円台二丁目８８番３７	0407000396156-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
船橋 -77　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -77

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　山崎　潤

TEL.

鑑定評価額

21,500,000 円

１㎡当たりの価格

130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市薬円台２丁目８８番３７｢薬円台２－１１－１｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度1種最高20m (60,160)
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパートが混在する住宅地域	東4m私道	水道、ガス、下水	習志野 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.4 ｍ、奥行　約　　 13.3 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ私道

交通

施設

習志野駅南方

800m

法令

規制

１中専
(60,160)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

既存の熟成した住宅地域で、今後とも現況の状態が継続すると予想される。最寄り駅から徒歩圏の住宅地域であ
り、相応の需要が見込まれることから今後も地価は上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は船橋市内の新京成線、東葉高速鉄道の駅周辺の住宅地域一円である。需要者は船橋市等に居住する東京通
勤者等の一次取得者が中心であり、圏外からの転入者もみられる。住宅地として成熟しており、駅から徒歩圏で、利便
性が比較的高く、一定の需要が見込まれることから、地価は上昇傾向にある。土地は１６０㎡程度で総額２，２００万
円程度、新築戸建住宅で３，７００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄り駅から徒歩圏内の地域で、一部に共同住宅が見られるため、共同住宅を想定し収益価格を試算したも
のの、居住の快適性を重視する戸建住宅を中心とする地域であることから、需要者においては自用目的での取引が行わ
れる。したがって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地から検討した価
格を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 -37 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 139,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[102.0]

100
[114.2]

[103.0]
100

130,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による市場への影
響懸念がうすれつつある中で、不動産市場は
堅調な需要に支えられ成長を継続している。

最寄り駅からの徒歩圏の地域に所在する、既
存の住宅地域である。地域要因に大きな変化
はなく、当分の間、現状を維持すると予測す
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.3
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +0.8
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -77　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０３９０３９ -922	船橋市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,160)
b	２４１０３７６３２ -2114	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,160)
c	２４１０３１０３８９ -625	船橋市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,160)
d	２４１０３５５３７ -215	船橋市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.8m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,887	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	133,532	100 [ 103.0]	129,643	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 139,949	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	137,775	100 [ 106.0]	129,976		134,000
c	(　 ) 116,620	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	120,309	100 [ 98.2]	122,514		126,000
d	(　 ) 97,552	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	104,161	100 [ 85.2]	122,255		126,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

船橋 -77　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,012,509	584,573	2,427,936	1,862,000	565,936	（　0.9728） 550,543	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,469,646 円　　　　（　 69,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -77　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.87	ＬＳ2	175.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	12.4 m x 13.3 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

アパートの需要が多いため、ファミリー向け４４㎡程度の住戸を１・２階に各２戸を配置。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	87.56	100.0	87.56	1,554	136,068	1.0	136,068
							0.0	0
2～ 2	居宅	87.56	100.0	87.56	1,570	137,469	1.0	137,469
							0.0	0
～

～

～

計		175.12	100.0	175.12		273,537		273,537
								0

⑨年額支払賃料	273,537 円　×　12ヶ月　＝　 3,282,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 175.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,282,444 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 272,443 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,010,001 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	273,537 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,508 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,012,509 円　　　　（　 18,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０３５７５７　　　　-3806	1,860 ( 1,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	100 [101.0]	1,651	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,571 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４１０３７０２２　　　　-3057	1,372 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,493
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 -77　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,000 円	28,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,473 円	3,282,444　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上すべき特段の費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 584,573 円　（　　　　　　 3,543 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 175.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,862,000 円（　　　　　 11,285 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,012,509 円
②総費用	584,573 円
③純収益　①－②	2,427,936 円
④建物等に帰属する純収益	1,862,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	565,936 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	550,543 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,337 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,469,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 -77　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市薬円台二丁目８８番３７	0407000396156-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考