令和6年1月15日　提出 船橋 -76　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -76 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市八木が谷３丁目５６６番２４８ ｢八木が谷３－１１－２０｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 二和向台 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  13.7 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 二和向台駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅を中心とする熟成した既成住宅地域であり、今後とも現状のまま推移していくものと思料する。 特別な地域要因の変動は見られず、当面の間、地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市北部の新京成線沿線の戸建住宅地域である。需要者は、船橋市内及び隣接市に居住する世帯で、地 縁的選好性を有する若年層の一次取得者が中心である。区画整然としており、居住環境は概ね良好である。最寄駅から 徒歩圏外の利便性が劣る地域においても、総額の割安感から需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は 標準的規模で１０００万円前後、新築戸建物件で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が中心の戸建住宅地域で、最寄駅から遠く合理的な賃貸市場が熟成されていない。アパート 等の想定は事業採算性の観点から非現実的なため、本件では収益還元法を適用しなかった。居住の快適性を重視する住 宅地域であることから、市場の実勢を反映した信頼性のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえ、一般的な経済情勢等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [101.0] 100 [166.7] [102.0] 100 64,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増、取引件数は減少、取引価格は上 昇傾向にある。ＪＲ沿線の堅調な需要が、私 鉄沿線や郊外の利便性の劣る住宅地域にも波 及している。 駅徒歩圏外のバス便利用の地域で、生活利便 施設等への接近性は劣るが、閑静な住宅地域 のため需要は安定しており、地価はやや上昇 傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％