令和6年1月15日　提出 船橋 -75　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -75 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　泰道　征憲   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市大穴北３丁目２１３番４３ ｢大穴北３－２１－２０｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 三咲 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 三咲駅東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。特段の地域要因の変動はなく、今後も現状のまま推移する ものと思料される。一般的要因に特段の変動がない限り、地価水準は概ね堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、新京成線滝不動駅から三咲駅に広がる住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する 一次取得者である。当該圏域の住宅地は、生活利便性がやや劣るものの、居住環境は概ね良好で、周辺地域に比べて値 頃感もあるため、需要は増加傾向にある。市場の中心価格帯は、土地は１５０㎡程度で１，０００万円台前半であるが 、新築戸建は２，０００万円台後半での取引が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域の規範性を有する事例を採用し、要因比較等も適切に行っており説得力は高い。市場参加者は自己 居住目的で取引する個人であり、規模・収益の投資採算見通し等を総合的に考慮すると、収益物件の建設・賃貸を目的 とした市場参加者を想定することは非現実的であると判断し、収益価格は非適用とした。したがって、本件では取引市 場を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、本標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [101.0] 100 [153.8] [104.0] 100 71,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引締め等海外景気の下振れによ り、先行きはやや不透明であるが、雇用環境 等各種政策により、景気は緩やかに持ち直し ている。 三咲駅東側の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。 地域要因に特段の変動はない。地価は堅調に 推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％