令和6年1月15日　提出 船橋 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -70 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市夏見台３丁目９５８番４１外 ｢夏見台３－２３－３１｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートが見られる住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 船橋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 船橋駅北方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。当面は現状の土地利 用状況を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内、特にＪＲ総武線、京成本線、東武野田線沿線の住宅地域である。需要者は地元居住者のほか船 橋市及び隣接市内在住の一次取得者層等が中心であり、同一需給圏外からの流入者は少ない。夏見台地区はＪＲ船橋駅 のバス便圏内となるが、周辺には店舗が多く建ち並び利便性が改善されたため、需要は回復傾向にある。土地１５０㎡ 程度で２，５００万円前後、新築戸建では総額４，０００万円～４，５００万円前後が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は周辺にアパート等も見られるものの、主として戸建住宅の敷地として利用されている住宅地域である。当該 地域は住環境・利便性等が重視され自己使用目的で土地取引がなされている地域であり、画地規模・容積率等から投資 採算性の面で想定に現実性を欠くため、収益還元法の適用は断念した。よって周辺類似地域における類似不動産の取引 事例より試算され実証的かつ説得力も高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [101.0] 100 [ 72.2] [100.0] 100 167,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として低い金利とＪＲ総武線徒歩圏内の 地域に対しての割安感から住宅需要は回復し つつあり、地価は上昇傾向を強めている。 最寄駅にバス便圏内の住宅地域であるが、生 活利便性は概ね良好である。駅周辺の地価上 昇が著しい中、割安感のある当地域の地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％