別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 -69　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -69 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　塚田　孝久   TEL.
鑑定評価額 52,900,000 円  １㎡当たりの価格 286,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市前原東３丁目３０３番７１
 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m


(60,160)

1:1.2		 建築中

 中小規模一般住宅と
アパートが混在する
住宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 津田沼

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 津田沼駅北東方

650m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅徒歩圏内に位置し、中小規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域である。特別な変動要因は認められ
ず当面は現状のまま推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    286,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び習志野市内のＪＲ総武線、京成電鉄線及び新京成電鉄沿線の一部住宅地域一帯。需要者の中心
は船橋市及び周辺市域に居住する二次取得者層である。ターミナル駅のＪＲ津田沼駅徒歩圏内の住宅地域で、商業施設
が集積し生活利便施設に恵まれており、地価は上昇基調で推移している。土地価格は１８０㎡の標準画地規模で５３百
万円前後、新築の戸建住宅は４０百万円～５０百万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の賃貸住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は比準価格
と比較して低位に求められた。対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地で、実際の信頼性のある取引事例から求め
られた比準価格は実証的で説得力を有する。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との
検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 [102.0]
100		 290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    266,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、低金利の継続等によ
る住宅需要の増加に伴い、ＪＲ総武線沿線で
は地価の上昇は続いている。


ＪＲ津田沼駅徒歩圏内に位置し、生活利便性
に優れた住宅地域で、地価は上昇基調で推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.9
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -69　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
５５３７
-209		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.7m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
b ２４１０３
７６３２
-2123		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
南東3m、角地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
c ２４１０３
１０２６６
-1506		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m国道、
中間画地
準工
高度2種最高31m
(60,200)
d ２４１０３
５３３１
-1316		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m道路、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(60,160)
e ２４１０３
１０３８９
-615		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
南西4m、角地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
246,721  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
265,262 		 100
[  94.9]
279,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
285,000 
b (　           ) 
224,820  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
231,665 		 100
[  82.2]
281,831 
287,000 
c (　           ) 
280,568  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
289,827 		 100
[ 102.5]
282,758 
288,000 
d (　           ) 
228,338  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.9]
214,919 		 100
[  78.8]
272,740 
278,000 
e (　           ) 
229,363  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
230,876 		 100
[  77.4]
298,289 
304,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -1.3 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.7 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    286,000 円／㎡]  



船橋 -69　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,493,782 
1,325,039 
5,168,743 
3,803,800 
1,364,943 		 （　0.9728）
1,327,817 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     27,662,854 円　　　　（　    150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -69　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.15 ＬＳ3 288.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   160 ％   185 ㎡     13.0 m x   14.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小規模ファミリータイプで各階２戸の合計４戸。平均専有面積４５㎡程度を想定。 ⑦有効率　  99.4 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
97.15 
98.3 
95.45 
1,923 
183,550 		 1.0  183,550 
1.0  183,550 

 2～ 2		 居宅
95.45 
100.0 
95.45 
2,002 
191,091 		 1.0  191,091 
1.0  191,091 

 3～ 3		 居宅
95.45 
100.0 
95.45 
2,002 
191,091 		 1.0  191,091 
1.0  191,091 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.05 
99.4 
286.35 

565,732 		 565,732 
565,732 
⑨年額支払賃料        565,732 円　×　12ヶ月　＝　       6,788,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     286.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,788,784 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       563,469 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,225,315 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           565,732 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,188 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          565,732 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         263,279 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,493,782 円　　　　（　        35,102 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３３６
３９
　　　　-3708		 1,771  
(   1,770) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,968 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,088 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,002 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３３６
３９
　　　　-3709		 1,967  
(   1,886) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,030 
c ２４１０３３６
３９
　　　　-3710		 2,265  
(   2,219) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,265 
船橋 -69　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 286,000 円  　　　　     57,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 339,439 円  　　　        6,788,784　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      486,200 円  　　　　     57,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,200 円  　　　　     57,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,200 円  　　　　     57,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,325,039 円　（　　　　　　         7,162 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　     288.05 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,803,800 円  
（　　　　　        20,561 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,493,782 円      
②総費用 1,325,039 円      
③純収益　①－② 5,168,743 円      
④建物等に帰属する純収益 3,803,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,364,943 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,327,817 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,177 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,662,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -69　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市前原東三丁目３０３番７１
 0407000304238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 -69　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -69 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小出　聡子   TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 288,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市前原東３丁目３０３番７１
 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m


(60,160)

1:1.2		 建築中

 中小規模一般住宅と
アパートが混在する
住宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 津田沼

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 津田沼駅北東方

650m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度1種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ最寄駅から近い中小規模一般住宅、アパート等を中心とした住宅地域であり、地域要因に特段の変更はない
。需要に対して供給が少なく今後は画地の細分化が進んでいくものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    288,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央・総武線及び新京成電鉄線沿線の船橋市及び習志野市内の住宅地域である。需要者は都心への通
勤者及び船橋市周辺の就業者で、船橋市周辺に居住する一次取得者が中心である。ＪＲ最寄の住宅地域は都心への利便
性、生活利便性が良好であるため需要は高いが、供給が少なく地価は上昇した。市場で中心となる価格帯は標準地規模
程度で土地は５０百万円前後、新築戸建住宅は画地細分化により４０百万円台程度が市場の中心となる価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、地主の資産運用目的での物件が中心で収益目的の賃貸物件の取引は少な
く規範性はやや劣るものと思料される。近隣地域は快適性及び利便性を重視する住宅地域で現状では自用目的での取引
が中心であるので実証的で説得力の高い比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、
上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[110.9]		 [102.0]
100		 288,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    266,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 今後の動向は不透明であるが、長く続いてき
た低金利下で不動産需要は底堅く特に都心へ
の接近性の良好な住宅需要は良好である。


特別な地域要因の変動はないものの最寄駅か
ら近く都心への利便性の高い住宅地域である
ため、市場での地価は上昇した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -69　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
１０２６６
-1521		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.4m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
b ２４１０３
５５３７
-209		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.7m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
c ２４１０３
６４６８
-753		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4.5m道路、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,180)
d ２４１０３
６４６８
-757		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
245,766  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
246,948 		 100
[  90.1]
274,082 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
280,000 
b (　           ) 
246,721  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
265,262 		 100
[  93.1]
284,922 
291,000 
c (　           ) 
208,020  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 104.5]
233,217 		 100
[  85.4]
273,088 
279,000 
d (　           ) 
257,531  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
287,446 		 100
[ 102.4]
280,709 
286,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    288,000 円／㎡]  



船橋 -69　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,464,213 
1,305,194 
5,159,019 
3,724,000 
1,435,019 		 （　0.9728）
1,395,986 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     29,083,042 円　　　　（　    157,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -69　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.15 ＬＳ3 288.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   160 ％   185 ㎡     13.0 m x   14.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積４５㎡　計６戸想定。 ⑦有効率　  99.4 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
97.15 
98.3 
95.50 
1,930 
184,315 		 1.0  184,315 
1.0  184,315 

 2～ 2		 居宅
95.45 
100.0 
95.45 
1,965 
187,559 		 1.0  187,559 
1.0  187,559 

 3～ 3		 居宅
95.45 
100.0 
95.45 
2,004 
191,282 		 1.0  191,282 
1.0  191,282 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.05 
99.4 
286.40 

563,156 		 563,156 
563,156 
⑨年額支払賃料        563,156 円　×　12ヶ月　＝　       6,757,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     286.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,757,872 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       560,903 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,196,969 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           563,156 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,164 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          563,156 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         262,080 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,464,213 円　　　　（　        34,942 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３６４
６８
　　　　-3362		 1,791  
(   1,789) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,865 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,965 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３６４
６８
　　　　-3363		 1,872  
(   1,794) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]
1,952 
c ２４１０３６４
６８
　　　　-3361		 2,665  
(   2,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,472 
船橋 -69　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 280,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 337,894 円  　　　        6,757,872　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      476,000 円  　　　　     56,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,305,194 円　（　　　　　　         7,055 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     288.05 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,724,000 円  
（　　　　　        20,130 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,464,213 円      
②総費用 1,305,194 円      
③純収益　①－② 5,159,019 円      
④建物等に帰属する純収益 3,724,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,435,019 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,395,986 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,083,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     157,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -69　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市前原東三丁目３０３番７１
 0407000304238-0000
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備考