令和6年1月15日　提出 船橋 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -67 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　倉坂　和斗   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市飯山満町３丁目１７０９番７２ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 薬園台 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 薬園台駅西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。今後も現在の住環境 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内の新京成線及び東葉高速鉄道沿線に広がる住宅地域。最寄り駅から距離がやや離れた地域である が、区画整然とした住宅地域であり、居住環境が良好であるため需要は安定している。主たる需要者は船橋市内または 都心に通勤する一次取得者層であり、土地は標準画地規模で２０００万円前後、新築戸建住宅で３５００万円程度が取 引の中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第一種低層住居専用地域に指定されている居住環境重視の住宅地域であり、また、駅からやや距離があり、 賃貸住宅等の収益物件の想定は経済合理的ではないため、収益還元法は非適用とした。したがって、同一需給圏内の類 似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [102.0] 100 [121.2] [104.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みもみられるが緩やかに回 復している。また、低金利の継続、住宅取得 支援施策等による下支え効果もあり、住宅需 要は堅調である。 「薬園台」駅からやや距離がある中規模一般 住宅が建ち並ぶ住宅地域。需要は安定してお り、地価は緩やかな上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.3 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％