鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
船橋 -65　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -65

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　泰道　征憲

TEL.

鑑定評価額

17,700,000 円

１㎡当たりの価格

157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市駿河台２丁目２７６７番２１｢駿河台２－４－１３｣				②地積　(㎡)	113 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m 宅造規制区域 (60,180)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	北東4.5m私道	水道、ガス、下水	東船橋 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 115 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．５
ｍ市道

交通

施設

東船橋駅北東方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,180)
高度1種最高20m
宅造規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

東船橋駅徒歩圏内の既成住宅地域で、特段の地域要因の変動はなく、今後も現状のまま推移するものと思料され
る。一般的要因に特段の変動がない限り、地価水準は概ね堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、船橋市内のＪＲ総武本線沿線の住宅地域である。最寄駅からは距離があり、利便性がやや劣るも
のの、船橋市の中心部から徒歩圏内にあることから住宅需要は強い。需要者は船橋市及び隣接市並びに都心部へ通勤す
る一次取得者層である。市場の中心価格帯は、土地は１００㎡程度で１，５００万円前後、土地建物で３，５００～４
，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域にはアパート等も混在し、収益目的の取引も存するが、対象標準地が存する地域は、収益性よりも居住の快適
性を重視する地域である。主な需要者は市場性を重視することから比準価格の説得力は高い。一方、地価水準に見合う
賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件では、市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格は参考に留め、本標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 300,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[204.5]

[102.0]
100

156,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引締め等海外景気の下振れによ
り、先行きはやや不透明であるが、雇用環境
等各種政策により、景気は緩やかに持ち直し
ている。

東船橋駅からやや距離を有する住宅地域。地
域要因に特段の変動はない。地価は堅調に推
移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +95.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -65　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０３７０２２ -134	船橋市		建付地	（　）	袋地等	南東4m私道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２４１０３９６４９ -1918	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、西5m、角地		１低専 (60,100)
c	２４１０３６４６８ -758	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.4m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m 宅造規制区域 (60,200)
d	２４１０３６４６８ -735	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.3m市道、中間画地		１中専高度2種最高20m (60,172)
e	２４１０３９４３７ -467	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.1m市道、中間画地		１中専高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,761	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	152,055	100 [ 93.1]	163,324	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 148,093	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	148,093	100 [ 94.1]	157,378		161,000
c	(　 ) 183,185	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	186,208	100 [ 124.4]	149,685		153,000
d	(　 ) 158,122	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	159,672	100 [ 106.1]	150,492		154,000
e	(　 ) 216,562	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	220,850	100 [ 147.1]	150,136		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

船橋 -65　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,317,486	665,937	2,651,549	1,958,430	693,119	（　0.9724） 673,989	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,754,878 円　　　　（　 122,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -65　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.70	ＬＳ3	153.81
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m 宅造規制区域	60 ％	200 ％	180 ％	113 ㎡	8.9 m x 12.7 m	前面道路：私道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積２５㎡のワンルームタイプのアパートを想定。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	52.29	97.1	50.77	1,938	98,392	1.0	98,392
							0.0	0
2～ 2	居宅	50.76	100.0	50.76	1,978	100,403	1.0	100,403
							0.0	0
3～ 3	居宅	50.76	100.0	50.76	2,018	102,434	1.0	102,434
							0.0	0
～

～

計		153.81	99.0	152.29		301,229		301,229
								0

⑨年額支払賃料	301,229 円　×　12ヶ月　＝　 3,614,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,614,748 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 300,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,314,724 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	301,229 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,762 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,317,486 円　　　　（　 29,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０３１０４１８　　　　-3614	2,525 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,020	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,978 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４１０３１０４１８　　　　-3615	2,604 ( 2,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,948
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 -65　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,500 円	29,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	180,737 円	3,614,748　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,300 円	29,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 665,937 円　（　　　　　　 5,893 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 153.81 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0676 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,958,430 円（　　　　　 17,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,317,486 円
②総費用	665,937 円
③純収益　①－②	2,651,549 円
④建物等に帰属する純収益	1,958,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	693,119 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	673,989 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,965 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,754,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 -65　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市駿河台二丁目２７６７番２１	0407000132791-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
船橋 -65　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -65

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　山口　真由美

TEL.

鑑定評価額

18,100,000 円

１㎡当たりの価格

160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市駿河台２丁目２７６７番２１｢駿河台２－４－１３｣				②地積　(㎡)	113 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m 宅造規制区域 (60,180)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	北東4.5m私道	水道、ガス、下水	東船橋 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 115 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．５
ｍ私道

交通

施設

東船橋駅北東方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,180)
高度1種最高20m
宅造規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等を中心とした住宅地域で、特に地域要因に変動はなく、今後も当面の間は現状を維持する
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ中央・総武線、東葉高速鉄道沿線を中心とする船橋市内の住宅地域である。需要者は都心へ通勤す
る一次取得者が多い。中小規模の戸建住宅が中心で、建売住宅の分譲も見られる。最寄駅からやや距離があるが、最寄
駅が都心部への接近性に優れるため、需要は堅調である。需給の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で１，５００
～２，０００万円前後、新築戸建住宅で３，５００～４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は比準価格に比し低位に求められた。共同住宅も見られる地域であるが、標準的な画地規模では、投資採算性
に見合う建物の建築や賃料の徴収が困難であるためと判断される。比準価格は、同一需給圏内の取引事例から実証的な
価格が得られた。自己使用目的の取引が中心となる地域であり、収益性よりも居住の快適性が取引の指標となる地域の
ため、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 300,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[199.8]

[102.0]
100

160,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の
効果もあり、緩やかな回復が続くことが期待
され、不動産市場も活況を取り戻している。

一般住宅、アパートを中心とした住宅地域で
あり、地域要因の特別な変動はない。地価は
一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.9
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　 +92.0
行政　　　　　　  -0.4
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -65　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０３７０２２ -134	船橋市		建付地	（　）	袋地等	南東4m私道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２４１０３９６４９ -1918	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、西5m、角地		１低専 (60,100)
c	２４１０３６８１５ -2033	船橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4m、角地		１低専 (60,100)
d	２４１０３７６１８ -324	船橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,761	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	152,055	100 [ 98.3]	154,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 148,093	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	148,093	100 [ 98.9]	149,740		153,000
c	(　 ) 173,010	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	169,586	100 [ 105.8]	160,289		163,000
d	(　 ) 183,676	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	184,576	100 [ 106.0]	174,128		178,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

船橋 -65　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,291,561	689,325	2,602,236	2,016,990	585,246	（　0.9741） 570,088	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,634,449 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -65　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.70	Ｓ3	153.81
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m 宅造規制区域	60 ％	200 ％	180 ％	113 ㎡	8.9 m x 12.7 m	前面道路：私道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ６戸、平均専有面積２５㎡

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	52.29	97.1	50.76	1,900	96,444	1.0	96,444
							0.0	0
2～ 2	居宅	50.76	100.0	50.76	1,988	100,911	1.0	100,911
							0.0	0
3～ 3	居宅	50.76	100.0	50.76	2,000	101,520	1.0	101,520
							0.0	0
～

～

計		153.81	99.0	152.28		298,875		298,875
								0

⑨年額支払賃料	298,875 円　×　12ヶ月　＝　 3,586,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,586,500 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 297,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,288,820 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	298,875 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,741 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,291,561 円　　　　（　 29,129 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０３６８１５　　　　-4006	2,010 ( 1,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,010	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,990 円/㎡　月額支払賃料（　 1,988 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４１０３６８１５　　　　-4003	1,640 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,969
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 -65　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,500 円	30,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,325 円	3,586,500　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,900 円	30,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 689,325 円　（　　　　　　 6,100 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,700,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 153.81 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 45 ％　＋　0.0676 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,016,990 円（　　　　　 17,849 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,291,561 円
②総費用	689,325 円
③純収益　①－②	2,602,236 円
④建物等に帰属する純収益	2,016,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	585,246 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	570,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,634,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 -65　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市駿河台二丁目２７６７番２１	0407000132791-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考